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日志

 
 

土地增值税清算对于地产股的影响究竟有多大?  

2007-03-13 16:22:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央要求房地产开发企业对于土地增值税进行清算的政策一出台,就对于地产股造成巨大打击,并且延及股市,但是从我在地产业的了解看来,这个影响没有想象的那样大,更多的是历次房地产调控的影响和对于继续调整的预期所造成的影响的集中释放。

我们做一个简单的计算就知道了,土地增值税对于利润的影响,关键在于开发项目的成本结构,如果这个项目是以土地成本为主的项目,例如土地成本8000,建安成本2000,那么它取得30%的利润,土地价值的增殖率只有37.5%,土地增值税就很少了,只有不到10%,而对于土地成本200,建安成本800的项目,它同样取得30%的利润,土地增殖率就达到150%,土地增值税就使天价,所以这个税收主要是针对低端的人群的,根本不像宣传的那样劫富济贫,而是主要针对穷人的!

而房地产项目的利润高主要是高在项目的金融杠杆,由于建安可以垫资,土地购买可以分期付款,房子可以预售,大项目还可以滚动开发,所以开发一个项目,实际的投资只有项目总销售额的30%,那么取得30%的销售利润率,相对投资就是100%的投资回报率,而这其中还可以依靠银行贷款继续放大投资杠杆,这样投资回报率就能够达到200%以上,而在房地产业的早期,甚至可以完全靠融资进行开发,完全的空手套!所以房地产的暴利是相对投资而言的。房屋项目的销售价格从开始到收盘涨价50%以上非常常见,但是房地产企业为了在初期快速以预售进行融资,开始时的销售利润率不到10%,甚至亏本,所以项目的平均销售利润率平均下来就不像最后涨价看到的那么高。

对于房地产上市公司,一般都是在大城市开发高端项目,土地成本占主要成本,而且上市公司的严格审计和财务报告公开的要求,使上市公司做土地前期很多灰色支出不能下账,所以上市房地产公司更多的是进行二级开发购买熟地,而熟地本身价格已经不低,土地增殖率比较低,应纳税的额度并不高。而且按照现行的税务政策,税务局是按照销售额的15%税率进行预征的,后来加强调控,很多地方均是按照30%的税率进行预征的,预征的比例非常高,而且按照我前面举例的计算,清算土地增值税,甚至还要退钱回来。

房地产上市公司还有很多避税的方法,上市公司很多都是集团公司,有自己的建安和设计公司,对于自己的开发项目,很容易加大其他成本,在关联的企业纳税,而关联企业不是开发企业,没有土地增值税,从而土地增值税还有避税的手段,

所以清算土地增值税,更多的是对于市场心理的影响,这种心理的影响对于主要炒作概念的中国股市,对于股民是非常关键的,因为房地产公司都在爆炒自己的土地增值,给本来净资产不足的股价打气,因此针对增值的课税,对于这样的概念炒作是迎头痛击。

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