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日志

 
 

中国房地产的另类价值  

2008-07-01 02:00:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国的房价高,实际上是高在房价的差别上,如果计算了中国所有人的住房价格,我们的房价是不高的,因为中国有8亿以上的农民,农民的房子均很大,还有院子,但是这样的房子的价格一般只有几万块,偏远的地方,甚至不足一万,所以把这些房子平均进来,再考虑中国的人均土地占有面积,房价实际上是一点也不高的,因为中国的人均GDP为1000美元左右,一个四口之家的收入与房价的比值是相当的,中国的问题在于房屋价格的差异巨大。

这样的差异是人为造成的,在房子的背后实际上还有另外的附加价值,我们姑且称之为另类价值。

房屋的另类价值首先来源于中国的资源的分配不合理,中国的经济资源过分的向中心城市集中,这样就造成在中心城市有着特别的意义,比如在北京,就业的机会多,收入高,城市的教育医疗公共交通等等的补贴也多,谁都愿意在北京生活,但是北京这个城市所能够容纳的人口是有限的,城市的资源也是有限的,以前在这些城市是依靠户籍制度限制外来人口的,在户籍制度弱化后又有强制收容制度进行补充,而现在为了人权,收容所已经成为了紧急避难所了,这样可以看到的就是这些城市外来人口的急剧膨胀,在这样争夺资源的背景下,新的限制外来人口的机制就在于房子,将来你是否能够在这样的城市生活,取决于你是否有能力在这样的城市拥有房屋,房价成为进入这样的城市的门槛。

同样,中国的城乡差别也是极大的,中国城市的发展建立在掠夺农村的基础上,工农业的劳动生产率的差别越来越大,这就是我们经常说的剪刀差,因此农村的户籍与城市的户籍差别也是很大,虽然宅基地不让销售给城市人,但是如果农村户籍与城市户籍没有差别的话,大家就都会变成农户去买宅基地了,农村的房价也不会与城市房价有那样的差别,小产权的房子就该值钱了,所以这样的房屋差价的背后,实际上所反映的是城乡差别的价值!在广东的一些地方,很多人就愿意是农村户口,甚至害怕失去农村户口不上大学,就是因为那里的经济发达了,农村比城市还要好,同时有土地收益和宅基地。

中国的房子还有一个功能是价值的保值,虽然现在房价在高位,房价有回调的风险,但是对于经济下滑和通货膨胀,老百姓手里的资产是无处可逃,现金、银行存款的贬值风险远远大于房价的短线回调风险,而股票更是安全性很差,因此对于老百姓的资产保值需求,中国的房产自然就会有一个溢价出现。

中国房屋的最后一个价值就在于养老,我说过这个问题,中国的养老没有社会福利,现在的社会福利的可信度很差,就如以前的铁饭碗,说下岗就下岗了,而房子的房租可以当作养老金,最后还可以是医疗费和棺材本。历史上中国的养老是要依靠儿子来完成的,投资是在下一代上,但是中国现今的人口政策已经不允许了,社会保障制度又不完善,因此自己自己储蓄防老是必须的,但是储蓄又面临通货膨胀的威胁,中国自古就有多建房子传后世的传统,所以房子成为大家的一致选择。

所有这些都成为了中国房地产不同于世界的因素,中国的房价的估值是必须考虑这些另类的价值因素的,所以我们按照西方的价值体系来评判中国的房价是很偏颇的。

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