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日志

 
 

面对即将崩盘的开发商买房人如何自保  

2009-01-13 00:34:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现在的金融危机使得房价急剧下挫,开发商资金断裂,越来越多的开发商到达了崩盘破产的边缘,作为业内的专业人士,很多人都询问我开发商崩盘买房人自保的问题,尤其是本人说一家著名的开发商连续发不出工资即将本盘的预警后,问得人更多,为此特别说一下面对即将崩盘烂尾的情况,买房人自保需要特别注意的问题。

首先就是绝对不要退房!除非你有特别的把握可以自己拿到全部的退房款。因为按照中国的法律,你买的备了案的房子,在开发商破产的时候,是有最优先的权利的,这个权力是排在施工方的留置权和银行的抵押权之前的,但是如果你退房,你就是一般债权人了,要在银行和施工方的后面才能清偿,而实际上开发商破产的情况下,能够清偿全部银行的贷款都没有保证,你如果退房你的买房款就基本上肯定是血本无归了。

而如果你不退房,最后即使是房子建不起来,你的土地权利还在,在大城市,昂贵的是土地,同时开发商的房子达到预售的标准,至少也是盖了过半,剩下的就算你自己再建设,也不会损失太多的。在这里开发商会诱使你退房,其背景是开发商很多是搞了欺诈的一房多售以换取开发资金,以后有钱了再解除合同,这样是刑事犯罪,你退房了,他们就免责了,而且还有更加恶劣的开发商的做法是你退房他不给你钱,却把房子卖了收卖房款挪作他用。

所以我们政府的标准售房合同是很有问题的,在开发商各种违约的情况下,买房人的权利就是退房,但是楼市好房子涨价了,退房亏大了,开发商就抓住这一点拼命的缩水违约,违约条款如同虚设。而楼市惨淡,你退房就有可能开发商崩盘造成你血本无归。

这里再引申一下,你要是认为房价下跌,退掉你高价买得房子再买跌价的房子,你的风险就很大了,因为此时开发商崩盘的风险极大,你可能血本无归!而对于有人贪小便宜,为了不交营业税和契税,以换底单的方式操作,风险也是极大,且不说开发商崩盘,很大的可能就是在换备案的时候,被司法扣押,可能你会说这样几分钟的事情怎么会那么巧?那么我告诉你,是不那么巧,但是扣押你房子的人在法院和房地局做好了工作,时刻等待着,所以就那么几分钟,也是抓你没得跑。被扣押了你就惨了,人家的主张在先,马上就司法执行拍卖了,根本不按照破产清算办理,你是无法自垫破产费用申请开发商破产的。

第二个关键就是及时抢占房子,开发商崩盘,房子可能已经建好,但是还没有交给开发商,因为开发商没有给施工队结账。或者是开发商给买房人交房了,但是不着急催促入住,这里都可能欠着施工方的钱,买房人要尽快抢占房子,如果开发商交房,也不要挑剔房子质量,抓大放小尽快收房。很多人认为买房人有第一受偿权,就不着急,这是书呆子的做法,届时施工队占据你的房子,民工使用着你的房子,你得到房子必须要到法院判决清算后了,那时开发商已经不存在了,施工队把房子糟蹋得不成样子也对你没有责任,甚至他们走得时候泄愤把装修砸烂你也没有辙,因为施工队有留置权,房子内的建造的东西没有交工所有权走前属于他们的。烂尾楼清算个好几年很正常,超过十年的也不少,而你占有了房子,谁也不能赶走你。因此你一定要尽快住进去。

还有很多人认为联合很多的业主可以人多力量大,给开发商巨大的压力,但是这样的结果适得其反,因为人多了,开发商本来可以地下与你妥协的,他们由于代价太大,也不会与你妥协了,真正要联合业主的,是那些有关业主委员会的事情,必须所有业主决策才有力量的事情,还有就是按照《物权法》需要三分之二业主同意才能够进行的变更的问题(比如公共区域的设计规划变更等),除此之外应当以公开为威胁底下单独解决,你真的公开了拉了一大堆人,反而开发商没得可以怕了。

还有一点就是大家不要迷信大公司,中国的公司从来是资金短缺,房地产公司更加如此,平时就是十个坛子八个盖,而现在经济危机五个盖都没有,大公司的长袖善舞,你更加看不清楚,经常问题不是出在你买入的项目和你所在的城市,而且大公司更加能够左右政府的力量侵害你的权利。

最后就是网络签约后,买房人不交款,开发商不给签约备案,开发商害怕网签后买房人违约和退房影响开发商公开的网络数据,造成很多人的签约时是先付了款,备案有无却没有,这样的潜规则也是侵害买房人的,如果买房人懂得,应当尽量避免,而如果你认定开发商不会烂尾,你想要惩治奸商要干的事情就是交了首付的钱不签约,只要开发商敢于发售你的房子,你就要求他一房两售恶意欺诈按照消法双倍赔偿,因为他收了你的首付,开了收据,又有订购单,他敢上法庭,你就一口咬定合同已经签署了,他们备案没有把合同文本给你,不签署合同怎么能够收钱呢!这样的证据条件下法院是不敢判没有合同的,你还可以到建委投诉开发商与你签约不给合同不备案,同时开发商手里没有合同也无法追究你违约无后续付款,这就是典型的法律事实与客观事实脱离的情况。

这样的做法本人已经在06-07年在两套房子上狠搞了开发商,直到交房才签约,这样等期房的时候就没有月供了,大赚一把。后来在任志强华远裘马都买的房子时由于房价大涨,涨价后他们即使双倍返还首付款我也吃亏,所以才签约。因此对于开发商这样的不守规矩,就要有同样的奸商手段对付。而你买房时都认为开发商会烂尾,他再让你这样签约,你就不要理他了,他急着收钱会妥协的。

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