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日志

 
 

京沪的高地价是其他地方发展的机会  

2009-03-11 23:50:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我们对于北京和上海的高价房地产是全国人民诟病的,但是这样的高房价,实际上是有其背后经济原因的。

我们考察一个国家的发展,其发展的过程都是其中心城市的发展带动的,西方社会当年也是这样的,看一下当年的英国伦敦和美国的纽约,还有日本的东京和法国的巴黎,中国也逃不脱这样的发展模式。

我们的上海长期是中国经济的中心,而北京是政治的中心也是科技的中心,这样的中心是人人都想要进入的,是每一个企业都想要进入的,中心会集中其他地方所没有的资源,在此生存是其他地方所没有的。比如对于高科技或者管理、设计等人才,如果离开中心到下面,工资不是最主要的,更多的是人才的环境,没有了探讨和交流的环境,很快自己就会落伍,因此中心外的地区是很难以薪酬来吸引人才的。

而对于交通、电信、金融等等的服务设施,也是中心城市具备巨大的优势,对于地方城市,能够有的优势就是土地的便宜,中心城市的建设和商务环境,使得城市资源和土地非常紧缺,在市场经济的背景下一定是价格的高涨,这样与地方城市的土地价格的落差才是地方经济发展的吸引力,而廉价的劳动力不是的,因为他们可以流动,从现在大量的民工进城就知道了。

要维持地方与中心城市的土地落差,要么提高中心城市的地价,要么降低地方城市的地价,由于我们给农民的补贴是必须的,不能再度掠夺农民,而且我们的基本耕地要保持,新增的土地就要更多的以拆迁和改造的方式提供,所以基本的地价是不太可能降低的,因为你拆迁的成本是降低不了的。

我们的房价贵,房价与收入的比价高,但是我们有一个非常重要的事实是忽略的,如果我们计算农村的房屋土地使用,我们就可以发现我们的人均住房所占用的土地是非常高的,我们有2亿亩的宅基地,还有一亿亩的城市居住用地,二者是2000亿平米,平均每人的居住占用土地150平米,这个数据远远要高于日本和韩国,比美国也不低,但是美国的人均占有的可利用土地是中国人均的10倍以上。

同时我们注意到我们的宅基地基本是无偿取得的,再加上建房成本,一个农家院的成本不超过10万元,也就是一万美金的样子,中国的人均GDP为1000美元左右,家庭人口为四口,这样算起来中国的房价收入比奇高的也就是大城市的进入门槛。

如果没有房价的差距,有谁愿意到不发达地区呢?而且这样的地价差距也是这些产业搬迁的成本的资金来源,我们大城市的工厂外迁,依靠的就是出售原来工厂的地皮,这样的经营土地国际上也是同样的,著名的IMB公司的收益多年损益计算下来最高的收益就是土地。他们建厂先把周围的土地买下,等工厂建设好了,把周边的土地卖给职工建房,由于IMB的建厂土地价格暴涨就可以把建设费用赚取回来,再以后就是把厂区卖了,再选择一个地方重新开始上述过程。

我们还要看一下历史,当年的纽约、伦敦等等的房价,也是与乡下的房价差别巨大的,这我们看那些名著就可以知道,但是现在美国反而是乡下的别墅更贵,大家都在乡下,上班要开车约一个小时,这样的生活方式是建立在大量消耗石油资源的基础上完成的,中国肯定不行,而且几十年后石油资源枯竭,油价暴涨后,美国应当还有一个城市化的过程,届时一样会城市房价高企,原因就是交通成本的杠杆,现在我们在郊区每天要上下班路上3个多小时的生活,等于你多工作了50%的时间和工作量,这其中的价值是非常大的,而且对于不同的人也差别很大,对于高收入人群,这样的价值就更大。

中国的中心城市的高地价,是中国市场经济的结果,是中心城市的各种资源优势所造成的市场效应,这样的效应给了地方进一步发展的机会,如果人为的降低这些中心城市的房价,一定是人群簇拥到这样的城市,但是一个城市合理的规模是有限的,超过合理的规模就会造成各种费用的暴涨,为了老百姓的生活条件不变,城市的各种补贴就必须增加,比如:公交、教育等等,这样社会的公平就不存在了,谁生活在好地方,谁就可以从政府得到更多的补贴,各种不公就一定产生,我们的户籍制度就是这样的背景产生的。

所以中国的中心城市的高房价要看得长远一些,也要看到其中的市场因素,当然对于淘汰出中心城市的人群,或者挤不进中心城市的人群,在发展的过程中会有大量的社会矛盾产生,怎样平衡这样的矛盾,考验执政者的水平,一位的回避矛盾和逆市场强压一定走向问题的反面。

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