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评说一下北京的住宅地价涨七成的幕后  

2009-04-29 21:34:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京一季度住宅用途土地比去年同期上涨了4365元/平米,涨幅高达76%。这是记者昨日从中国城市地价动态监测系统获悉的数据。该监测系统发布的地价监测状况数据显示,今年一季度北京商业、住宅及工业三类用途的检测价格,均比去年同期出现了大幅度上涨,其中住宅地价上涨幅度最高,由2008年一季度的5707元/平米,上涨到今年一季度的10072元/平米。2008年一季度同比2007年的涨幅则仅有22%。

这样的数据好像是地价巨额的上涨,反映了北京的房地产价格彻底的走出严冬,因为地价是更核心的东西,地价的大幅度上涨,首先反映的是当前开发商的信心地增加,其结果必然是未来的房地产的价格上涨。但是问题真的是这样吗?

我们看统计数据,首先就是要注意是否有数据上的失真,否则你就一定总被数据所欺骗,我们的实际市场情况虽然有一定的好转,在世界的经济危机没有过去,国内的经济完全依赖政府投资的背景下,属于个人消费的房地产是没有这样暴涨的理由的。同时我们要注意到北京现在开发商拿地的特点和北京当前的市场形势,我们就知道这样的统计结果的问题之所在。

北京的房地产价格目前的情况是郊区的降价压力巨大,而城区的降价有限,中心区的四合院还在升值,拆迁的价格也在上涨,这就决定了当前的市场走势和开发重点在城区,而在08年由于奥运会的需要,城区已经连续几年限制新开工项目,当时的要求是为了奥运环保必须在奥运开始前一段时间竣工。所以城区的项目一直是供给不足,08年前的开发重点在郊区。所以这样的开工的区域的变化,才是造成楼市的住宅地价的大幅度上涨,因为以前是郊区拿地,现在是城区拿地,一起计算平均价格进行比较的话,一定是价格的巨额涨势,就北京住宅的城乡差价,这样的七成涨幅,实际上是涨还是跌都不好说。

从这一点,我们也可以看出未来的北京地产投资重点在城区,城区的豪宅项目还有升值的空间,因为北京的城区住宅基本在3-4万每平米以下,这个价格低于目前上海和广东某些地方的价格,而北京作为首都又刚刚举办奥运会,相对的价格是低估的,而对于这些豪宅的消费,不是仅仅在北京,是面向全国面向世界的,我们刚刚取消了对于外国人购房的限制,又降低了二套房的利率和贷款的门槛,这样的政策也是明显的对于富裕阶层购买豪宅有利的,因为老百姓能够有一套房就不错了,城区的豪宅不是面对他们的。

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