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日志

 
 

被妖魔化的开发商实际是最软的柿子  

2009-08-30 22:41:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我们都知道一句中国的老话,叫做:柿子捡软的捏,因为软柿子熟透好吃不苦涩,而对于我们的房地产的开发商,实际上是中国经济社会最软的柿子。

说开发商是软柿子,老百姓可能不相信,因为房价涨的让人揪心,野蛮拆迁让人怒心,再加上开发商的逃税、违反政策法规等等,尤其是在媒体的渲染下,开发商早已经成为了黑恶势力的代表了,为什么说它是软柿子?

对于这一点我们首先看一下开发商的保护伞,一个开发商在所开发的地产的城市,有市长的支持是大牛,有一个区长的支持就很强势了,实际上有一个区的相关委办局的领导支持,在当地就可以很好的开发楼盘,而对于中国的其他行业,需要的背景就深多了,就如铁矿石的进口,中国才100多个资质,你搞定省长也不一定能够有,再如我们的金融、证券、电信、电力、石油等等行业,哪一个不是要有中央的背景才有可能,就算北京市中心的一个加油站的审批,也是要二个副总理的签字才可能,根本不是一般人可以搞的,而钢铁、汽车等等的审批也是一样的,铁本案件的血淋淋大家应当记得。所以我们的开发商的保护伞实际上是很薄弱的,有关官员地位不高,只是涉及的经济利益在中国的城市化进程中很高而已。而中国的采矿,更是对于社会资源的掠夺、环境的破坏和暴利,但是我们对于他们也没有向开发商这样的妖魔化,背后就是能够开矿的背景远远深于开发商。同时我们还要看到的是开发商的项目所需要的各种“关系”和利益往来,都是与地方政府发生的,没有中央政府参与其中,这里面也有中央与地方的博弈。

然后我们再看一下对于开发商实际上是很多业务是外包的,开发商成为了替罪羊,比如说拆迁,开发商是外包给专业的拆迁公司的,更多的是开发商只给政府提出要求,拆迁是政府承担然后政府再承包给拆迁公司,对于开发商的要求就是达不到开发的成本利益就不投资,真正能够做拆迁的是黑白通吃的人,开发商自己做拆迁的很少,拆迁风险太大,尤其对于有钱人是不愿意冒风险的,开发商的介入更多的是在拆迁完成后进行的。更多的黑拆迁是地方政府为了招商的需要与一些地方势力勾结的产物,但是最后的黑锅需要开发商来背上,政府永远是“亲民”的。

再有我们要注意到的是开发商基本上是民营占主导的,没有国家利益集团掌握的大型企业的介入,这样的产业在中国由民营占据的控制地位的有多少?尤其是比较赚钱的大产业民营控制的有多少?所有赚钱的地方都有国进民退的动作,而要国进民退,首先就是妖魔化原来的民营企业。危机以来,最近地王频频由国有大型企业获得,马上舆论导向就不同了,房地产不调控了,也不说不理性的炒高地价了。我们恶性高涨的东西不少,我们对于铁矿石是调控不动,我们对于化肥、农药等等的上涨,就是不吭声了,而对于稀土等等矿产资源的流失,也是实际行动力度远远不足。而对于房价,在民营被国进民退以后,价格肯定是更加的刚性。

最后一点很关键的就是开发商是钱多人少的企业,对于一个几个亿的盘子的开发商,由于建设、设计、监理、销售、拆迁等等工作是外包的,开发商是没有几个员工的,而对于一个几个亿的劳动密集企业,就可能有上万工人,如果是把公司整倒了,开发商不会有多少人失业不会有重大社会事件,而对于其他行业有成千上万的工人那可是社会大问题,且对于这样的企业如果垮台很难从中拿到多余的钱,但是对于开发商房子就是钱,因此开发商是好捏的。就如对于一个暴利且盘剥更残酷的煤矿,虽然钱多但是众多的矿工也是对于政府的压力。

而对于房地产的开发,处处需要审批,土地的所有权也不许私有,土地统一招拍挂,土地的成本是很清楚的,开发商的逃税是几乎没有可能的,因为买房子的都要开票和办产权证的,不可能如饭馆那样的现金交易帐外经营,我们的建安也是要开工证和政府招标的,余地也是有限,而我们的税收是:营业税5.5%,不得扣除管理成本销售成本人员成本的土地增值税30-60%,企业所得税25%,个人所得税20%,我们总说地价极低开发商暴利,实际上即使是土地成本为零,管理销售人员成本为零的情况下,房地产开发的效益中开发商得到是:扣除营业税和土地增值税后只有不到38%,再扣除企业和个人所得后不到23%,政府得到了超过77%的开发效益,如果再计算土地成本政府的利益更高,开发商实际上成为了地方政府的提款机,同时房地产开发的所有灰色和黑色成本还要税前支付。各种开发暴利的说法,实际上是掩盖有关方面提款的烟雾。

所以现在开发商对于社会老百姓的强势的背面,是开发商对于官僚的弱势,开发商对于行贿这样的潜规则的背后难道就是开发商自己愿意吗?开发商也是被腐败分子的掠夺、敲诈和索贿的对象,我们的调控越紧,权力寻租的空间就越大,最后这些成本均要房价买单,我们把开发商妖魔化了的背后目的是要对于各种敲诈和勒索开发商的权贵的行为进行掩盖,所以我们的调控想要房子价格下来却越调越高,背景也有这样的成本增加因素。因此我们要清楚地认识到问题的本质。

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