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房价统计怎样真话忽悠你  

2010-02-28 00:08:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国家统计局最新发布2009年国民经济和社会发展统计公报。公报显示,2009年,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%,其中新建住宅价格上涨1.3%,二手住宅价格上涨2.4%。这个数据受到了大家广泛的质疑,但是本人还是要就此数据的真实性进行分析。

我们每一个人都看见了09年一年来房价的暴涨,但是本人可以认为这样的数据还是有一定的真实性和可信性的,原因就是统计的方式和统计的时点。事物的本质需要严格的分析透过现象看本质而不是凭感觉。同时数据的真实性也不等于所统计的数据就是好的,统计是为了反映世界的本质的,通过不恰当的统计方式所得出的真实数据掩盖世界的变化本质,有时候比数据的造假更加恶劣。

这样的统计应当是按照每一年的均价进行统计的,而不是09年年末的同比或者环比,如果是均价的比较,这样的数据是可信的,因为我们的房地产在08不断高涨而年底由于经济金融的危机,又是出现了明显的下降的,这个下降是在年末发生的,对于一年的房屋均价的贡献有限,因此在09年初的房价实际上是大大的低于08年的房屋均价的。同时我们也看到,房地产的疯狂狂飙是在09年下半年的事情,在此之前房地产的价格是从低迷到恢复的,因此对于09年房价的均价是很大的低于09年末的房屋价格的,因此我们就可以看到在对比房价的时候,如果是以均价计算,房价的变化就不大而不是年初与年底的价差,很多问题就被掩盖了。

第二点对于房价的统计问题在于我们所统计的对象的不对等,因为城区的土地越来越少,开发房产越来越郊区化,我们所统计的所有房屋的均价是每一年均比上一年更加的边远,而不是每一年的房价是在同等区位上的比较,这也是问题的关键,就如北京以前的房屋开发都在四环内,而现在五环边也是难得的好位置了,四环内的土地已经很少了。以前四环内的房价为主的房屋得出的均价与现在五环边为主的房价得出的均价相比,上涨的幅度肯定有限,而同样的区位的房价进行比较,价格肯定是暴涨的。

而对于二手房由于税收的压力,很多交易都是人为的做低价格的,我们的统计是根据其在交易过户时登记的价格,真实的价格是难以发现的,即使是房产经纪、中介们的报价,中介为了吸引客户和让客户签署协议,潜规则就是把网络上、广告上的价格人为的报低价,吸引买房人的咨询,从而获得买房人的信息。因此其增长统计上的差异就可以想见了。

还有一个情况就是我们的民间借贷的利息极高,导致房屋的期房与现房的价格差价巨大,刚开盘的期房与现房、准现房的差价有一个百分之几十的价差是正常的,这个价差实际上就是利差!在09年初的时候正是市场上资金面最紧的时候,期房与现房的差价就拉得更大,同样的楼盘在09年初的期房到09年末的准现房后,本身因为民间利率的关系在内也有百分之几十的价差的,这样的价差也很容易对于买方人造成是一个涨价的感觉。这是买房人的一个心理错觉。

综合上述情况,因此本人认为有关的统计数据是真实的,光凭感觉是不对的,市面上凭感觉质疑数据真实性的人不是科学的态度。但是这样的统计给人以错觉,统计数据是用来真实使用的而不是忽悠人的,这样的错觉本来是可以避免的,报告中也应当予以说明,同时我们也可以知道有关的报告人的倾向了,带有倾向性的人去做统计,更多的就是给社会以真实的谎言,给社会错觉,这也是西方常用的手法。

因此房价的统计是真实的不等于房价的统计就是好的,因为这样的数据给人以错觉误导决策和民众的判断,所以做统计的首先就是要选择好的统计方法,或者把不同的统计结果并列让他人判断,如果把09年对于08年的均价增长和09年初到年末的价格增长并列,大家就可以看到更多的问题和信息,并且把各种容易出现错觉的问题进行解释,这才是统计者所应当做的,统计者首先是立场要中立,然后才是数据的严谨,否则就是真实的数据也可以忽悠人和别有用心的。

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