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日志

 
 

揭秘炒房团看资本的空手道(连载一)  

2010-03-01 12:01:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今天第一财经日报刊登了本人的这篇文章,题目是《揭秘炒房团利益链:开发商主动勾结 房价上涨是其次》,由于受到篇幅限制和各种和谐因素的限制,原文的2万多字的2万字被省略了,从今天开始特此连载在这里。

 

在此之前本人刊登博文写了此文的引言,题目是《疯狂买房的炒房团原来都是穷光蛋》。

第一财经的文章也转载在新浪的新闻财经频道。

 

文章目录

一、炒房的利润来源

二、套取银行资金是关键

三、开发商需要炒房团

四、炒房空手道的成功细节

五、炒房成功需要开发商的配合

六、建安公司的利益纽带

七、政策条条背后利于炒房

八、炒房的与时俱进与海外热钱

九、新型的泡沫更加危险

十、炒房的历史渊源

十一、炒房组织运作与利益分配

十二、炒房中的银行利益博弈

十三、资本的决定力量

 

一、炒房的利润来源

所有的外面的人,都认为炒房团所得在于房价的升值,在于房子价格的本身的上涨,但是对于炒房团而言,把这样的利益来源定位于市场价格的上涨,那么这本身就是直接太低估了开发商的智商,开发商如果能够预见房屋将来的价位,是不会以太低的价格出售他的房屋的,这样的做法实际上是利益来自开发商的贱卖。凡是能够有明确市场预期的,市场都会很容易的在价格上进行透支的。

另外能够赚钱的就是大家对于房屋的上涨和下跌都看不清的时候有准确的趋势判断,而且是次次正确,这本身也太高估炒房团们的智商,同时这样的零和博弈取利,炒房团的风险也会非常巨大,获取暴利是不容易的。更何况如果计算了税收,这样的零和博弈就成为了负利博弈了,也就是赌博了,赌博有赚钱的,但一定是极个别,绝对不会是大规模的赚钱的常态。

我们的经济长期趋势平均是不断的通胀的,所有的通胀最后均要反映到利率上,因为实际的负利率就是贷款人得到了央行的补贴或者掠夺了存款人,你是无法不付出额外的代价取得贷款的。有人可能会以美联储的负利率来进行反驳,但是我们再看一下美联储的利率,这是面对银行的利率不是社会的实际利率,商业银行贷款是根据客户和风险来决定的,这里还有一个关键就是美国可以通过印钞让全世界承担流动性,而自己独享好处,世界持有美元资产作为外汇储备的存款人被掠夺,这样的结果就是使得美国的经济发达很大是建立在货币红利上的。对于正常的商业利率,贷款的利息应当不低于通胀,否则就一定要有所损失转移,这个转移就是让存款人承担。这样的体制问题就在于银行的负利率和存款人的被掠夺上,存款人在银行存款是别无选择的。所有这些的结果就是存款人被金融货币泡沫所掠夺,这些套利得最终利益来源也就是来自掠夺存款人。

对于炒房团的真正的利益来源,是银行利率与民间利率的利差!只有这样的利益才是安全的。我们要知道银行的利息是7%左右,即使是有手续费等等也不会超过10%,但是民间对于资金的借贷一般是月息2-5%,而且这样的利息还要驴打滚的计算复利,国家一再收紧开发商的信贷造成开发资金的严重紧张,银行难以贷款就只好另外想办法,所以利率就一再的提高,最高的时候是半年要35%的利息,也就是滚息一次以后,一年期的借贷利息就要100%以上了。

在这样高的民间利息之下,如果房子能够出售,开发商就会选择出售房屋了,因为即使是将来房子可以涨价一倍,可是这样的涨价也就是涨出来了给高利贷,而到底能不能涨那么多是有风险的,卖了不借钱反而没有风险,因此开发商就会选择出售了。而且以后还会说到炒房团可以帮助避税有避税手段,高价售房以后高利贷的高息是无法税前扣除的,这也是巨大的差别。

如此高昂的利率,就会产生重大的期房与现房的差价,以及开发同样的项目一期与二期、三期的巨大差别,这样巨大的差别实际上不仅仅是房价的增长,而是资金成本的反应,虽然很多老百姓买到的还是期房,但是这样的期房不是开发商第一期的房子,是已经抬高房价的房子了。

因此认清炒房团的利益来源,是认清事物本质的关键,更进一步讲,对于所有的投资和投机,成功者都不是瞎猫遇到死耗子的行为,而是对于你的投机和投资的利益来源有深刻而清醒的认识,认清你要赚取的钱是在哪里、在那个环节是成功最根本的关键。

后面的章节再论述怎样把钱套取出来,技巧是很多的。

 

未完待续……

 

 

 

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