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日志

 
 

揭秘炒房团看资本的空手道(连载三)  

2010-03-03 13:57:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三、开发商需要炒房团

 

这里我们首先解答上一节的问题,对于开发商是非常希望与炒房团成交而不是降价百分之二三十给社会公众,原因之一就是降价了以后再涨价,中国的老百姓是心理上不太接受的,而且有的地方政府还规定了开发商不得中途涨价等等;原因之二就是政府要求开发商不得捂盘、不得惜售,但是开发商只想低价出售部分房子得到需要的资金量,并不想全部房屋低价出售,其他房子是要高价出售的,因此对于公众的低定价导致房屋被一抢而空的结果,开发商是绝对不干的。
最主要的原因是开发商低价公开卖房了,房子都卖了就能够快速收到卖房所得的资金吗?答案是否定的,原因就是你要对于中国的特色有足够的了解,只要你的开盘价比较低,所有有关的人员都会找你要房留房,这些房子被这些领导和权势人物打了招呼以后你就不能再出售了,但是他们不会给你房款,他们要等到房价涨了很多以后卖出了再给你房款,这样的结果还不算是索贿受贿,因为成交价就是你的开盘价,是“市场价”成交的,赚钱是领导“投资房产”的收入,领导这样的“投资房产”是旱涝保收的,只要房价是没有涨或者跌了,他再说一声“不要了”,所有风险就全部是开发商的了。更有甚者的是在你的房价上涨以后,还会有大量的人找各种你得罪不起的关系来找你,要求你以开盘价的价格把房子卖给他,所有这样的交易是让你长时间拿不到一分钱的。
房地产的开发过程中要盖几百个章,每一个拿章的人都会有类似的要求,每个章留你一两套房子,就是好几百套房子被留下了。如果不给他房子,即使是合理合法的事情多刁难你一个月不盖章太容易了,你手续完全合法的事情不给你盖章进行索贿是一般不敢的,但是拖延你就太容易了,而且这些拖延可能还不是有权审批拿章的领导,收受文件的小吏就可以让你懂得什么是小鬼难缠,他说你的文书哪里格式不对让你更改,什么大写小写啦,签章不清楚啦,等等,这些就足够让你跑个两星期。这样的事情有几回,你就肯定无法按期交房,你的延期交房违约的损失更大。而且其他有关的各方也会伸手留房,比如:楼盘所在地区的派出所的每一个警察都要照顾好;你小区楼主需要的入学入托的学校老师;与你开发有关的市政、消防等等,还有开发商的亲朋好友和私生活中需要打交道的关系人。所以这样的关系户蜂拥而来,你开发的所有房子就都被他们留下了,甚至还不够给他们分配的,不给谁都是得罪人!开发商的房子一套都没有了以后还得不到一分钱。因此开发商是绝对不敢低价开盘引发这些人要房、留房的想法的,而要求留房的当权者他们也有一个底线,就是不会主动要求你按照低于开盘价的价格(起码不是低很多的价格)卖给他房子,因为那样会有索贿受贿的嫌疑,因此你的开盘价高他们就不会让你留房了,即使是留房也是你满意的想要捂盘的高价。
所以开发商与炒房团的合作,开盘立即卖给炒房团,而且只卖出开发商希望卖出的数量,其它高价开盘的房子,就慢慢的卖,这时谁大头跟风买了开盘房子,开发商当然更高兴了!所有这些低价的房子交易必须严格保密,与炒房团进行这种交易最安全稳妥,因为他们是一个孤立稳定的群体,会很好的保守秘密,同时他们是外地人,与本地没有人脉非常安全,将来开发商给有关方面的关系户们在开盘价的基础上便宜一个百分之二三十,本来比开发商与炒房团的成交价高,却反而成为了一个莫大的人情了。而且这里开发商找自己的亲友也是不妥当的,首先就是这样的情况如果出现了烂尾崩盘,银行和公安局经侦的眼里你的亲友与你是同样的主体,视为你的行为,照样会认定你是假按揭和骗贷,再者就是亲兄弟也是明算账的,自己的富亲戚也有很多事情不会借给你身份使用,你的穷亲戚早就对你的开发暴富眼红得不行,见钱眼开一旦房价涨了他们要求要房子,你给他们的价格要更低,他们还不领情,之间的利益大了退房的时候亲属不还给你钱,你都很难办,最后即使是亲属帮忙没问题,你的人情债将来也是要还的。而且对于炒作需要的上百套房子,你哪里有那么多信得过的亲属?
再深入一步讲开发商与炒房团的交易价格做高还有额外的好处,现在搞网络签约,成交可以查,其中的妙用就是大家可以看到开发商超高的开盘价背后还有不少的成交量,平均成交均价还非常高,直接影响了整个的市场心态,让周边的楼盘和二手房的价格随风而涨,对于市场的心态会起到巨大的作用,而其他人在这样的高位跟进也就不担心了,反而会使得销售周期提前,本来是现房准备的销售价格在期房的时代就提前实现了,给开发商带来巨大的利益,但是在客观上炒高了房价。
这里我们要知道炒房团与团购是不同的,虽然很多炒房团也打着团购的旗号,但是炒房团是有人操盘和控制的紧密群体,团购是一个松散的集体,很难以合作。开发商对于团购的优惠是有限的,因为团购的优惠是难以保密的,会被他人引用也要求同样的条件,或者直接显示在网络签约上。对于开发商需要的快速资金回笼,是依靠不了团购的。但是炒房团为了掩人耳目也会接受外来的人参与,但是外来人是拿不到返还的首付和高折扣房价的,背后的低价和回扣是炒房团的操盘手取得的新利益,这等于是已经把房屋高价出手了。
而炒房团的操盘手也主动地推动房价,他们选定了楼盘以后,就会对于周边现有的楼盘进行哄抬,所需要的做法就是对于周边的楼盘进行高额的询价,与其是询价不如说是宣传,让周边的想要卖房的人知道炒房的来了,新盘的开盘价大大的提高了,很多人在高价收购就足够了,因为卖房人的心理预期提高了,自然就售价起来了,这样的做法只要让炒房团的每一个成员都出去询价一圈就足够了,马上接头巷尾就充斥着诸如:“10万浙商携300亿海南炒房三亚某楼盘破7万”、“浙商退山西战海南布局房地产”、“10万浙商进驻海南300多亿资金参与圈地”……等等,卖房人满耳这样的信息,房价不高才怪呢!这样不战而屈人之兵是上之上者。对于极个别的急于出手的,炒房团的操盘手就会把它吃下做一个差价赚取短线,甚至不等炒房人出手,闻风而动的中介就压在手里吃差价了。这样的炒高价格的做法,也正是开发商求之不得的事情。同时我们也可以看到近期的报道,海南的房产是10万报价5万出货,这样的行为背后就是配合炒房团套取银行资金的需要了。
同时对于炒房团而言,所拿到的房子比后来的开发商的开盘价低那么多,成本远远低于炒高了的房价,绝对是非常安全和高收益的,即使是将来房价大幅度的下跌,炒房人也基本不会亏损,损失的都是老百姓。而炒房团活跃以后,某一地的房价就会在短时间内迅速攀升百分之几十,因此大家可以看到的就是新盘集中开盘的时候房价突然攀升,而且开盘价大大高于所处于的地块区位的历史价格,但是还是成交活跃开盘迅速成交,使得这样的价格立即成为当地新的市场心理价位,这背后是什么就可以洞见了。
 
未完待续……
 

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