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揭秘炒房团看资本的空手道(连载五)  

2010-03-04 23:26:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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五、炒房成功需要开发商的配合

 

我们的政策里面的税收对于炒房看似是很高的,尤其是炒房团不足两年的房子,而炒房团人数众多又是异地炒房,对于有关房屋的管理也是很难的,有关房屋的抛售也是很困难的,因此要成功地炒房,房屋要最终出手才是真的成功,所炒作的房屋的成功出手是要依靠开发商进行协助的。
炒房团一般都与开发商有一个退房的协议,随时可以退房再出售,这样采取退房的办法,好处就是大大的避免了税收,因为你退房什么税都无法征收你的,而我们前面已经说过的是炒房团是按照开盘价的五六成买入的,是没有贷款首付的,所以这样的退房只要是按照合同的价格进行退房,就意味着巨大的收益,而这样的退房操作需要在期房的交房以前,在开发商还没有撤场之前,因此炒房团主要持有房屋的时间也就是这样长,除非你长期看好或者被套没有出手,炒房团持有房屋的时间一般不超过一年半,收益一般是房价的30%,投入却基本可以忽略,而我们现在房地产价格大涨,收益甚至是当初房价的200%。
需要通过开发商的退房操作还有一个非常重要的原因,就是二手房贷款的不易,很多城市的银行对于二手房的价格评估都是偏低的,因为政府和银行指定了标准,这个标准的调整远远落后于房价的市场价格上涨,所以不通过开发商销售房子的话房屋的贷款额就很低,这样的情况就是要求买房人支付更多的首付款,高企的首付款是许多人的障碍,很多高学历年轻人收入高而且对于日后收入增长的预期强不怕购房贷款的月供,但他们工作时间不长还没有积攒足够的现金支付过高的首付。即使是对于有钱的富豪的购房者,很多人不差钱的情况下也是愿意最大化的贷款的,因为他们的企业也是大量借贷,甚至是高利贷,银行的贷款利息成本是低于他企业的财务费用成本的,因此不能高额贷款的结果对于房屋的销售会形成很大的制约。而且他们的炒房都有贷款,转让时现在银行难以转按揭了,就需要有先期资金还清贷款再出售,过桥资金也是成本。而通过开发商的售房,由于开发商的担保和开发商与银行多种贷款合作基础,这样的转让不算是转按揭,按揭房的转让需要先还清贷款的过桥资金也给省略了。
而房屋的退房只是开发商在手续上给与的便利,真正的售房却要通过专业的房屋销售公司,最方便的还是通过开发商的销售团队来解决,所得的炒房利润分一个10%出来或者是给售价3%的佣金就可以了,这样的成本与二手房的售房中介费比例可比,是非常合算的事情。这样就是炒房团与开发商的房子混合在一起销售,结果就是买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子,如果你挑中了炒房团哪一套房子,炒房团就退哪一套房子,在你的眼前可以看到感到的情况是与你直接购买开发商的房子没有区别的,其背后的区别是开发商、房产销售经纪公司等人也是不会说的。这样的结果可以看到的外部现象就是该楼盘的退房率超高,北京出现某一些楼盘显示的退房率居然超过100%,也就是所有出售的房子被退过一遍,这背后就是炒房团的功劳了,这样的结果就是前面的售楼基本上都是炒房团买入的。但是很多不了解的局外人说是假按揭泛滥的结果,而事实上假按揭绝对不敢这样的明目张胆,而炒房退房是不怕有关方面严查的,胆子就大多了。而同时退房也需要有技巧的,那就是退房的合同的时间也要把握好,签署合同的时间控制在政府要调控市场不良的时候,办理手续和退款的时间是出手的时候,在市场调整退房潮时政府根本不敢公开出面制止退房,当然也就无法说话了,而且很多时候政府以及其所支持的媒体还在为这样的退房宣传并且演绎为房价下降的信号。
因此这样的过程政府提高交易税收根本打击不到炒房团,最多是想要投资房产保值的富裕人群。炒房团的每一个环节都经过了专业人员的实战演练下的仔细推敲和不断进化发展完善,并且对于可能的政策进行过预先的政策对策研究,绝不是书斋里面的专家的纸上谈兵。


未完待续……

 

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