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日志

 
 

房地产调控是系统工程  

2010-04-27 15:32:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文是《环球时报》对于本人的约稿,报纸已经发表但是由于种种原因删节较多,现在把全文发表如下。

 

近期国家对于房地产的调控越来越严厉,把一切房地产的涨价罪恶归结为对于房地产的炒作,并且出台了一项接着一项的针对炒房的政策,本人对于国家的这样的举措,认为还有可以优化和更加深入地地方。

首先就是一个完善的市场,是需要有适度的投机和投资的,不能所有的都是消费者,市场的适度投机可以增加市场的流动性,就如我们的资本市场,就需要有足够的投机炒股者的股市存在才能够搞活,完全没有投机的市场一定是死气沉沉,就如我们历史上把投机倒把定义为犯罪,所得到的不是经济的发展而是经济的僵化。

其二我们就要看到的是对于一个系统,系统的参数是难以同时优化的,你要是把投机者控制为零的话,商品的交易成本就要大增,就如你降价卖出商品如果没有投机者的话,你就不容易很快的卖出。以本次调控的政策为例,我们现在对于首套房要求三成的首付以控制投机,但是对于需要购买放入的老百姓要求的门槛也提高了,而对于外地人要求一年以上的完税证明,以此确实可以控制各地流动炒房的人,但是对于进城务工的普通老百姓,肯定没有及时的在一年前准备这些文件,实际上也是把外地人给排除了。我们的政策是法律面前人人平等的话,实际上是炒房者与老百姓也是同样平等的面对这样的政策的,其结果就是老百姓买房也困难了,反而对于有资金实力的炒房者而言,把老百姓的购房门槛提高以后更容易抄底买到便宜房子。

最后我们还有看到只要有炒房的足够利益吸引,就难以在政策上彻底杜绝,马克思说过,对于有百分之三百的利润,资本就可以不惜一切了,因此只要是利润足够,即使是杀头的贩毒,也是有人铤而走险的。所以在炒房利润足够大的情况下,仅仅依靠限制政策是难以完成的,这样的结果一定是给腐败和权力寻租造成利益空间。

因此我们应当认识到的就是抑制炒房是一个系统的工程,我们抑制炒房的政策猛药同时也会对于社会的正常运转和老百姓买房造成伤害,是药三分毒,这样的调控药剂是不能常用的,一定要找出更治本的方法而不能把药当饭吃,否则在药性过去以后一定是报复性的反弹,我们的调控越调越高就是这个道理。就如在09年末我们说房价已经涨疯了要降低房价,最后的政策结果却是今年春节后的暴涨。我们现在的政策确实对于短期的购房者有巨大的杀伤力,但是我们可以看到的是购房的需求还在,如果不能加大开发房地产的资金投入多供给房屋,等到持币待购的老百姓等不及了的时候还是报复性的反弹。政策没有改变基本面,影响就一定是短暂的,每一次人为的暴跌反而成为了新的投机机会。

我们还要看到购买力的来源,在我们今天拆迁费的上涨幅度大大的高于房价的涨幅,在北京市区大多数地方的拆迁成本每平米已经突破10万的背景下,房屋价格高了的背后是老百姓得到的拆迁费也高了,而拆迁费高的结果必然是房屋价格要高,这是一个互动的过程,这样的正反馈的过程给房价的涨价不断的注入动力,不能合理的控制拆迁成本房价是下不来的,这样的房价实际上是外地人进入城市的门槛,对于本地人要不原来就享有福利分配的房子住,要不就是持有巨额的拆迁费买得起高价房。

而对于炒房投机的资金,根本上的原因就是在于资本的逐利本性,大量的资金云集的房地产的根本原因就是这里有巨大的套利空间,这样的空间与其他投机和投资机会相比更有利益可图,而我们也要看到这些年的国进民退的结果之一就是民间资本的投资渠道不畅,就如山西的煤矿重组给民企的多少亿的资金就没有去处,房地产的投机就成为了它们唯一现实的目标。所以我们还要看到的就是遏制投机炒房的根本是给相关资金一个投资发展的空间,现在房地产投机游资的巨大与大量民企难以生存、民间资本被从实业中挤出是密切相关的,如果民间资本实业投资收益比炒房大,自然就没有那么多的炒房资金了。

所以控制房地产价格遏制投机炒房,不是头痛医头的事情,也不能水至清则无鱼,而是一个系统的工程,长期治本的做法是遏制炒房投机的空间和消除拆迁价格和房价互动反馈的机制,控制好大喜功的导致拆迁费暴涨的政绩工程和创造民间资本实业投资的渠道,釜底抽薪使得涨价失去动力炒房没有空间,才是真正治本的做法,政策的药方可以治一时不能用一世,高明的领袖需要的是大禹治水的境界,是需要疏导而不是查禁,所需要的是形成一个系统的博弈机制,在系统博弈中不是依靠你禁止他去炒房,而是他无利可图他不愿意去炒房,这才是和谐社会的真谛

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