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日志

 
 

揭秘炒房团看资本的空手道(连载十四)  

2010-04-03 00:57:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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十四、遏制炒房套利的途径以及副作用

对于我们前面所分析的炒房套利,实际上就是在于我们的开发商的融资成本与银行利率的差别,在这里要控制期房套利的根本就是要斩断炒房的利益来源,这里通过前面的分析我们可以看到的就是对于民间利率和银行利率在利益集团和汇率等多方面的因素的作用下,这样的利率差是无法消除的,因此要消灭大规模炒房团存在的土壤,就是要取消期房的融资功能,这里是有很多的声音在呼吁取消期房的销售了,但是取消期房也有其他的问题,比如让开发商只能够销售现房,这样的结果就是在开发商的销售期以内大量的未售现房的空置,开发商会因此占压大量的资金,资金的成本无谓的增加,反而要推高房价的。

改变销售期房的模式,让开发商只能够按照进度取得预售款,这样开发商享受不到期房销售所得的利益,开发商所得的销售款不是可以立即得到的,这样的做法首先是银行没有积极的动力,因为银行争抢房贷还要求着开发商,同时如果是贷款买期房的客户银行不能一次性的把款项给开发商,那么开发商在销售上就一定是对于全款买房的给与更多的优惠甚至不卖给贷款的人,这样的结果就会导致必须贷款购房的穷人买房的时候受到歧视。而这样的做法就需要有一个专门的监管机构,让他掌握期房的销售款,把销售款按照开发进度给开发商,这样的做法对于监管机构的廉洁性和效率的要求都是非常高的,以中国目前的政府管理水平,更可能的是成为一个权力寻租的市场。

这里更加根本的方式在于提高期房的风险,把炒房的无风险套利变成风险套利,也就是说对于炒房者要承担期房烂尾的风险,对于给期房贷款的银行,由于存在烂尾的风险即使你不统一的进行规定,贷款银行也不会一次性的给开发商的期房放款,对于高利贷实际上是要承担巨大的风险的,就如专家茅于轼的文章《重新认识高利贷》所揭示的历史高利贷的风险一样,所有的民间融资之所以利息很高,关键也是有巨大的风险存在,如果期房存在巨大的风险,问题就是另外的样子。

我们的法律规定是对于付了大部分的房款的购房者在开发商楼盘烂尾的时候是最先受偿的,因此这样的期房等于是风险很小,即使是烂尾只要能够取得房子就损失不大。而我们的法律同时规定建筑公司有对于银行抵押的优先受偿的权利,这样一来本来银行应当正常给开发商的贷款反而变成风险巨大,即使是有抵押的情况也是如此,与原来的企业破产有抵押担保的最优先,银行债权优于企业债权是极大的不同,这好像是保护了消费者的利益和施工企业农民工的利益,但是我们的社会是非合作的纳什博弈,也就是产生囚徒困境的那样的博弈方式,经过这样的博弈的结果就是完全走样了,由于期房本来应当存在的风险被法律限制,期房的无风险套利就成为炒房的巨大利益来源,这立即让金融资本嗅到铜臭的味道,而建筑公司的无风险也使得被拖欠的农民工工资不让劳动者担心,反而形成了拖欠的潜规则,试想一下如果所有劳动者对于工资拖欠不放心,还会有谁被拖欠了工资继续工作?拖欠工资的现象反而没有存在的土壤;更主要的就是银行不正常的承担了风险以后,就不敢给开发商贷款了,而且房地产市场一有波动的风险后银监会就要要求收回和控制对于房地产开发的贷款,背后不是为了房价的降低而是为了金融体系和银行的安全,而这样的结果就是开发商的融资成本剧增让购房者买单,资金不足开发量降低造成房屋供给不足导致紧缺,这二者都是推高房价的决定性的因素。所以我们要看到的就是我们的法律所带来的适得其反,这是非合作博弈的结果,这对于社会和经济是有深刻影响的,揭示这样的博弈规律也是让纳什先生得到诺贝尔奖的原因。

因此改变期房的风险构成,以风险控制套利空间才是解决问题的根本,巨大的风险抵消了投机的利益空间,没有利益空间才是解决问题的根本,否则你是禁止不住的,只要利润足够大,像贩毒这样的杀头的事情也有很多人干,而没有利益了,你想让他干也办不到,因此我们需要的就是按照规律的因势利导。

背景资料:各国对于期房的处理办法

法国:严格管理预售款

 

  根据法国法律规定,在购房合同签署之前,开发商是不可以挪用、转让或扣押定金的。购买预售房是根据工程进度分期付款的。

 

  定金的支付方法为:不超过一年的工程,付买卖价格的5%;工程为两年付2%;超过两年,不用支付定金。购买预售房的付款方式必须分期进行:房基建好交付35%;建房封顶交付70%;所有基本设施工程结束交付95%;剩下的5%交付房产时付清。这最后5%的款项主要是在移交房产发生纠纷时,用作抵押金以确保卖主按规定执行合同。

 

德国:订立个性化购房合同分期支付房款

 

  德国长期以来普遍实行预售房制度,并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款,大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

 

  在德国,一般房地产商在项目获批后即可开始销售房屋。但房主购买预售房并不是从银行一次性贷款支付全部房价,而是按照工程进度在交房前分期支付。比如在签订购房合同时并不付款,在地基动工后支付10%,在主体封顶后支付30%,门窗安装或者装修开始后再支付相应资金等。

 

美国:第三方保管房屋预售款

 

  美国房地产市场上的大部分都是现房销售,而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于,美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。

 

  购买预售房时,开发商先与顾客达成预订意向,通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元,由第三方保管。

 

  项目得到各方面批准可以动工后,开发商将提交通常称为“公寓文件”的文档,内容包括工程预算、技术参数、销售价格、公寓单元的详细说明、交易手续、相关条例等各种有关的法律和技术信息,非常全面。该文档得到批准后会送给顾客过目,如果顾客在反悔期限(通常为15天—30天)内没有提出解约,开发商就与顾客订立正式的销售合约,顾客支付首付款,比例通常为10%到20%。为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目,法律通常要求这部分资金也由第三方代管。工程完成并交付时,开发商才能获得房款。

 

来源:新华社分析调研,执笔:新华社经济信息编辑部 徐蕊 高攀  参与调研人员:新华社驻北美总分社 王艳红 新华社驻亚太总分社 苏晓  新华社驻东京分社 刘浩远  报道员  赵新利  新华社驻多伦多分社 施蓉  新华社驻柏林分社  郇公弟  新华社驻伦敦分社  郭瑞  新华社驻斯德哥尔摩分社 和苗  新华社驻新加坡分社 新华社驻莫斯科分社  赵志鹏  新华社驻巴西利亚分社  陈威华 赵炎  新华社驻巴黎分社 马环宇  报道员  孙寒光

 

未完待续……

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