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日志

 
 

为什么调控下房租暴涨  

2010-06-20 16:15:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近我们在关注房价是否下跌的同时,大家可以明显地发现房租出现了暴涨的势头,我们的直线条的思维就是中央的房价调控使得原来的买房人群变成了租房人群,因此需求造成了房价的暴涨。但是我们要是稍微有一点的头脑想一下,人们的住房需求是刚性的,那一些要买房的人群在此前是流落街头的吗?能够想买房的人一定是有钱租房的人群,他们是否会因为宏观调控而大量承租比以前更大的房子来住呢?因此对于这样的房租暴涨还要有更深入的原因。

据2010年6月16日《京华时报》报道,链家地产市场研究部统计,2008年北京市平均的租赁价格为2490元,2009年平均租赁价格为2547元,租赁价格小幅上升2.3%。2010年前6个月,北京市平均的租赁价格为2928元,比2009年2547元上升15%,上升幅度较大。特别是新政后的5月、6月间租金上涨惊人,据统计今年5月、6月北京平均的租赁价格为3000元每月,同比2009年5月、6月租金上涨20.3%。而我们如果了解这样的市场,我们还可以发现城市的出租房越来越少涨价更多,最后大家都是往郊区租房,这样的涨幅实际上在同等地区涨幅更大。对于此本人认为房租的暴涨不是租房需求的暴涨,而是供给和税收为主的多种因素共同决定的。

我们可以看到从09年来的楼市成交高峰依然非常惊人,北京二手房住宅成交量在10月28日突破20万套。截止10月份总计达203593套,而06、07、08三年的总和仅为23.7万套,美联物业市场研究部根据目前的成交量推算,09年全年超过06-08年三年的二手房成交总和。二手房不仅成交量暴涨,在楼市中的比例也明显出现上升,在住宅市场一直占据次要地位的二手房,在09年首次成为楼市的主力,占据楼市总成交的58.8%。而在08年这一比例仅为45.9%。而我们在微观上看就是二手房的出让方原来大多数都是一个房屋的出租者,而买入二手房不买新房的都是看重二手房的性价比和经济性,因此主要是自住的需求,这样的大量二手房交易的背后就是把租赁市场上的房屋变成了自住,造成我们的租赁市场的房屋供给大量下降,尤其是在我们的租售比严重畸形偏离市场以后,我们的房地产投资需求大量的降低,我们的调控政策也是主要针对投资性住房需求,而住房的投资者所持有的住房恰恰是房屋租赁市场的房屋提供方,这样的调控的直接结果就是把投资者挤出市场造成房屋租赁市场的供给不足。

我们的房地产的火爆造成对于房地产的税收越来越高,在北京房地产的实际税收增长非常快,以前是把营业税、房产税和所得税总体综合核定征收,原来的税率是5%,现在已经是12%以上了,对于房屋租赁市场承租人是相对的弱势群体,这样的税收上涨向承租人转嫁的能力也是非常强的,我们还有不少声音叫嚷要开征物业税,但是这样的税种开征以后也是一样向承租人转嫁的,承租人是一个脆弱的群体,在成本和税收的压力下一定是最被盘剥的。

更进一步的讲,中国的房价租售比已经严重失调,房租的上涨本身就是一个市场作用下的理性回归,原来的失调背景在于大量的房屋投机者在持有房屋时的出租行为,他们的盈利模式不是在租金收入而是在房屋的涨价,过度的投资造成租赁市场的超量供给,因此造成房屋租赁市场与投资价值的背离。在调控下投机者离开市场的结果,这样的回归投资价值是必然的过程,但是以目前的房价要是真的房租涨到与银行利率相当,北京普遍房价在2万以上,50平米的一居也要超过100万元,也就是年租金要6万元,计算了中介费等等每月的租金支出要6000元,是目前3000块左右的平均租金的一倍,这样租金还要上涨100%,但是这样的租金涨价对于城市的低收入者是难以承受的,租房人群的收入和经济脆弱性是比买房人群更低的,需求刚性也更大,因为房价暴涨可以不买房,房租暴涨却不能不租房,其市场的供需刚性是完全不同的,所引发的社会矛盾和变化将更严重,因此为了降低租金,各种在房屋使用和出租环节的税收增加是完全不可取的,最终的结果必定是引发更大的社会矛盾。

因此在租金暴涨的情况下我们应当比在房价暴涨时更加警惕,在降低出租环节的税收,给房地产投资者空间的同时,理顺分配机制让劳动者的收入迅速增加,已经到了刻不容缓的时候,否则下面的社会和经济的动荡就不远了。

 

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