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游资未来策略的参悟  

2010-06-23 14:56:00|  分类: 经济杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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游资规则(四)

七、游资未来策略的参悟

可能读者会问:虽然你说房市调控和煤炭整合不会伤害游资现有的利润空间,也就是说存量不会受损,但是如果向游资借贷的房产企业和矿主的未来利益空间受到挤压后,是否也会影响游资的增量空间呢?比如房地产企业,如果已经拿到的地和已经在建的项目,确实面临银行的资金压力,会不得不向游资高额借贷,依赖性反而更强,任他宰割。但是如果整个房地产业因为政策调控而面临09年年初那样的拐点,而且时间会更长,因为国家这次似乎动真格的了,把房地产重新定位为居住属性,而不是投资产品,那么房价整体下调,房地产企业的暴利空间受到压缩了,他们可以对未来的土地和项目进行压缩,财务上更稳健行事,这对游资的增量利润空间是否也会受损严重呢?再比如新的民营煤炭企业被整合了,数量规模减少了,而国有煤炭企业没必要去向游资借高利贷了,那么游资的新增长点在何方呢?

对于这个问题本人的看法是房地产未来的购买力的来源还在,在我们今天拆迁费的上涨幅度大大的高于房价的涨幅,在北京市区大多数地方的拆迁成本每平米已经突破10万的背景下,房屋价格高了的背后是老百姓得到的拆迁费也高了,而拆迁费高的结果必然是房屋价格要高,这是一个互动的过程,这样的正反馈的过程给房价的涨价不断的注入动力,不能合理的控制拆迁成本房价是下不来的,这样的房价实际上是外地人进入城市的门槛,对于本地人要不原来就享有福利分配的房子住,要不就是持有巨额的拆迁费买得起高价房。我们也要看到这些年的国进民退的结果之一就是民间资本的投资渠道不畅,而且中国到了产业兼并的时期,世界各国各行各业的企业一般是三五家而中国是至少数百家,中国与世界的接轨背后是需要有同样的规模是需要99%的企业退出,这些退出实业的资本的去处也是房市和股市!而我们诟病的土地财政的背后,我们也要认识到地方的政府支出的土地收入不是开工资而是地方市政等等的建设,这些基础建设的受益是土地,如果不是土地财政偿还使用其他社会收入,那么就是社会其他方面补偿地产,是更大的社会不公!而我们的高积累率等等的背后也要看到中国的无奈,因为中国的人口红利正在过去,等到中国老龄化了以后怎么可能再进行这样的大规模建设?因此中国的大规模基建和高积累率是必须的,房地产的不断涨价和圈地的过程就是中国经济发展的车轮,如果这样的车轮被打断,中国持续建设的资金哪里来?中国经济发展也就被打断了,要解决老百姓的住房问题不是降低房价而是给老百姓增加收入,对此游资是看的非常清楚的。

在西方同样的历史时期,西方也是这样的圈地的,这是一个城市兴起的过程,在当年老上海兴起的时候,哈同等人也是在南京路等地反复圈地的,这是一个城市兴起和城市化的过程,要知道中国的主要城市是民国初年形成的,建国后形成的城市是有限的,现在又经济发展到要兴起城市群和超大城市的历史阶段。因此对于游资这样的资本,对于当年上海开埠的历史也是非常了解的,在历史经验下这样的趋势是很容易看得非常清楚的,我们的调控的结果一定是给游资创造更大的套利空间,我们现在的调控就是让游资大规模的进入房地产去盘剥开发商。

我们当前的房地产开发的压力确实很大,按照我们的政策对于房地产5.5%的营业税以及附加,30-60%的土地增值税,25%的企业所得税和20%的个人所得税,这样众多的税收实际上开发的利润基本被收走,即便是所有的开发成本为零,纳税的比例也高到77%,而开发商对于土地开发乐此不疲和众多人愿意炒房的最重要的原因是灰色的,因为通过开发可以洗钱,中国的经济变革之中积累了太多的原罪,有太多的资金需要洗白了,只要这样的需求存在,游资的空间注定广阔,更何况房地产本身的不动产性质和可抵押性质给游资的参与降低了风险。

还有人认为游资可能会参与更具前瞻性的投资领域,比如成立私募,包装企业上市?但是我要说的是游资在这方面是基本不干的,最多是给其他人借高利贷,因为这样的包装上市等等是要对于各种资金背景放到公众视线下审查的,这样审查对于游资的灰色资金来源是非常危险的事情,因为包装上市是各种利益集团关注的好事情,游资反而不会参与,游资在社会中的位置是尽可能的隐身的,大家都关注的事情他们是不会在一线操盘的。

因此对于我们的游资未来的方向,还是把握中国将来的经济车轮在套利上,中国的房地产牛市的背后也提供了这样的套利空间,因此游资在房地产的长期存在是历史发展需求造就的。

 

未完待续……

 

 

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