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日志

 
 

浅析黑石等外资借调控渔利房市  

2010-09-01 13:05:00|  分类: 经济杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(本文是《瞭望》周刊对于本人的约稿,本时评已经于本期瞭望杂志刊出,由于众所周知的媒体规则,对于编辑的和谐处理表示谅解,特发表全文在此)

近来报道美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议,黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地,来建造豪华酒店和高档公寓。经不完全统计,包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。外资借调控抄底中国房市,给中国的房市泡沫论和房市调控带来了新的课题与思考,对于有泡沫的房市和政策要打压降价的房市,似乎是明显是要损失的领域,追求利益的海外基金还要投资的原因在哪里呢?

这里我们首先要认清的是投资的性质,是直接持有房产还是投资房地产行业,然后是真投资还是假投资真放贷。据本人的从业经验,海外的热钱到中国除了汇率上的渔利以外,更多的是在实体经济取得稳定的利益而不是参与经营,所有补参与经营的投资如果不是上市公司可以股市套现的话,更多的是以各种合法形式进行的放贷活动,因为要是真的投资非上市的企业,企业没有上市公司的信息披露不参与经营是不可能的,而且这样的企业产权难以迅速变现对于外资热钱来说改变其热钱的属性也是不干的。

由于我们的房地产调控,使得房地产的民间融资利率不断的攀升,已经超过月息5%的状态,这样的月息复利驴打滚的方式下年息将超过100%,给各种高利贷资金莫大的诱惑,尤其是房地产本身有房有地,企业的资产很多,更给放贷者高利贷带来保障。对于外资来华放高利贷,很多人说高利贷在中国违法,违法的事情对于法制观念特别强的外资是不干的,但是这样的放贷也是同样有所变通的,他们是合法的形式放贷,一种方式是以假购房来实现的,也就是低价购买房屋但是合同中有可以高价退房或者开发商回购的条款,另外就是以股权质押或者投资承包回购的方式进行,这样我们的监管部门在宏观监管上所能够看到的就是外资买房或者投资开发企业,对于这样的方式如果是假购房则外资由于是以买房人的身份出现,其资金安全性高,在开发商破产清盘的时候可以最先得到保护资金的安全性比银行贷款还要有保障;而如果是股权质押或者投资回购,由于质押的价值很低真的出现风险则可以变假为真极其廉价的控制占有开发企业,外商这样操作的结果就是采取假购房使得我们调控所希望的让老百姓买到便宜房的设想落空,而采取股权质押或者回购的方式,则使得中国经济的支柱产业被外资所控制。

对于我们的调控开发商为什么不低价卖房而是借高利贷忍受被盘剥呢?这是我们要考虑的第一个关键问题,我们采取的调控政策的一个手段就是收紧开发商资金让他们低价售房,但是在这里直线条的思维在市场的博弈下显得极其幼稚和苍白。在我们不断提高房屋销售条件下,大量的开发土地根本没有达到销售的条件,因此他们只有忍受高利贷的盘剥,在进一步的是拿到预售证以后,开发商低价卖房也得不到急需的现金老百姓也买不到便宜的房子,因为只要房子价低大家都想买,马上就是各种关系找过来要留房,他们要你留房是不给钱的,直到房子涨价卖出后再给你钱,如果再跌价他们就不要了,开发一个项目是几百个图章,每一个盖章的人都要求你留房,你所有的房子都被留下还拿不到钱,而留房不属于索贿受贿,因此开发上降价售房也拿不到足够的现金只有求助高利贷。最后就是高利贷极大的挤压了房地产降价的空间,我们看似房价增长很大,但是以3%月息的高利贷两年的利息就要超过100%,如果是5%以上的利息滚息的话两年就是400%,这些高利贷的利息还只能税后支出计算了税收以后负担更大,这些利息负担远超过房价的增长,表面上看房价暴涨的楼盘背后却经常是开发商赔本高利贷暴赚,因此在不断调控和房价不断上涨的背景下,开发商降价的寥寥无几而被逼得股东内讧和卷款而逃的比比皆是。我们的调控没有降低房价却加大了高利贷渔利的空间并诱使外资热钱卷入其中,政策应当更多的考虑非合作纳什均衡的因素。

而在外资高利贷背后更关键点的问题就是我们的房地产是否真的有泡沫,高利贷的渔利再成功如果是建筑在房地产的泡沫基础上也只能是空中楼阁,别看外资专家们大谈中国楼市的泡沫问题但是他们的投资行动却南辕北辙,他们表里不一的背后我们需要对于楼市的泡沫进行反思的,这样反思的结果只有一个就是我们的楼市泡沫是一个伪命题!原因就是中国房价上涨的速度并没有脱离GDP的增速和居民储蓄存款的增速,经济高速发展房价没有相应的增长反而是不正常的,更进一步的是我们的调控已经极大的压缩了产业的空间,因为拆迁费用的涨幅远远高于房价,例如北京东城的拆迁从不到1万涨到20万,而房价只从1万涨到5万,开发商的利润泡沫已经被挤出得很干净了,所以外资高利贷者敢于穷凶极恶的渔利房地产。

但是我们为什么房地产成为社会矛盾的焦点呢?我们老百姓买不起房的真实原因是老百姓的收入没有随着经济发展和GDP的增加而增加,甚至老百姓的收入扣除通胀因素在下降。对于香港当年的经济腾飞和房价暴涨,老百姓没有现在中国的怨声载道的背后就是老百姓的收入同步增长,如果我们也能够让老百姓收入与房价同步的增加,那么老百姓的相对购房负担就没有加重,老百姓就能够买得起房子,因此对于老百姓住房所引发的社会矛盾不是房地产的泡沫而是收入分配的不公,房价暴涨是与经济高速发展和居民储蓄飞速增加对应的合理现象,只是矛盾的表象,背后深层次的原因是贫富分化、分配不公、老百姓收入没有随经济发展而增加,只抓表象忽略本质的干涉市场必然导致市场的扭曲给外资渔利的机会,黑石等海外资本的行为已经证实了这样的问题,在中国进入社会转型的新阶段,我们应当透过房价的表象抓住本质,改革和调整社会分配机制已经到了刻不容缓的地步。

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