注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

谁是谁非任评说

 
 
 

日志

 
 

拆迁潜规则必须改变  

2010-10-18 21:44:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

我们对于拆迁大家知道的就是谁在最后搬迁,谁得到的就最多,结果就是大家都希望最后走,成为了群体钉子户,而这样的情况实际上是社会矛盾的加剧而且使得真正的钉子户得到保护。

本人反对钉子户,认为要对于钉子户的食利实行强硬政策,确保一个拆迁的合理成本,才能够使得房价的不合理上涨得到控制,这些多出来的拆迁成本最后都是需要房价进行买单的。但是本人对于钉子户的概念与很多官僚是不同的,官僚们把维护合法权利的老百姓也叫做钉子户,而实际上在一个项目里面真正能够当钉子户的是官僚腐败分子的裙带关系和黑恶势力,他们是要敲诈开发商的,而开发商在原来的拆迁计划搞不下来的时候,就要打老百姓的主意,而维权不走的老百姓本人不认为是钉子户,但是老百姓的维权与贪官黑恶势力的敲诈混杂在一起,反而保护了贪官和黑恶势力,而老百姓是当不了钉子户的,只要真正的钉子户他们不需要老百姓在那里掩护了,老百姓就会被暴力强拆了。很多人会认为开发商唯利是图只要成本能够降低就会不择手段,但是实际上对于拆迁成本是多少是事前算清楚要放到有关机构的,拆迁费降低了开发商也是得不到的,而且现在我还没有听说哪里的开发商拆迁能够比预算的省钱,不超过预算一倍就已经谢天谢地了。而且开发商赚取的钱是至少要缴纳5.5%的营业税及附加、30%的土地增值税、25%的企业所得税、20%的个人所得税的,大部分要缴税才成为纯利,而拆迁钉子户的食利是不用交税的,更进一步的是贪官和黑恶势力当钉子户在拆迁中取得的利益,在形式上还是“合法”收入。

现在的拆迁就是在开始的时候以不合理的低价把老百姓赶走一批,省下来的钱用来补偿给赶不走的贪官和黑恶势力钉子户,所以老百姓错误的认为打击钉子户就是要暴力拆迁他们,实际上是被贪官和黑恶势力所愚弄了,老百姓在拆迁中不能得到合理的利益和补偿恰恰是这些贪官和黑恶势力钉子户的存在,他们侵占了本来应当给老百姓所得的拆迁补偿款,不能有效的打击这些隐藏在老百姓中间的拆迁害群之马,中国的拆迁社会矛盾就无法缓解。中国需要更好的拆迁机制,不能让钉子户有食利、渔利的空间。因为房地产开发的特性,最后当钉子户的边际效用特别大,几个钉子户影响整个项目的进度和工程实施,给开发商造成的损失巨大,钉子户可以得到远远超过其价值略少于开发商损失的补偿,这样的超过价值的部分就是一种不合理的食利行为,其对于房价成本的贡献是要超过通常情况下的开发商利润的。

我们现在的拆迁问题的核心就在于对于拆迁的两手都不够硬,一方面是对于拆迁的法律基础不硬,在物权法以后对于如何拆迁处理个人的物权缺乏法律依据,另外一方面对于已经生效的法律文件得不到强力的执行,尤其是只要是人多就可以抗法。而这两点就是有所联系的,也就是我们的法律基础不硬的时候是不敢给地方司法部门过多的强权,否则他们的无法无天会逼反老百姓的。我们现在就是需要解决这样的问题,新的拆迁管理规定参入了各种利益的博弈,呼声很久了但是一直难产。

本人认为应当是两手硬的,对于我们的土地都是共有财产,被拆迁的房子虽然是独立产权但是房屋的土地不是的,因为房屋的土地一般都没有单独的市政、道路、规划等等,均是在一体的规划、市政、道路下建设的,这样这些房屋的土地使用权实际上就是按份共有的状态。按照通行的司法原则是房屋是土地的附属物,是主物权与从属物权的关系,是需要房随地走的,因此对于土地的处理原则就可以作为对于房屋的处理原则。对于按份共有财产的处置我们的物权法是有明确的规定的,那就是按份共有的三分之二多数的共有人同意有权处分财产,这样的法律规定是与世界接轨的,也是合理的均衡公众利益与个人利益的方式,你的自由不能妨碍他人的自由,但是西方给我们宣传的是个人主义的极端化,个人的权利是可以无限膨胀的。可是在西方的社区,如果哪个业主行为不检点引发公愤的话,业主们是可以投票把他赶走的,这里西方也不保护他私人的房产权的绝对化,他可以出售房屋得到房款但是他必须离开。中国的拆迁也是应当如此,让所有的拆迁户作为拆迁土地使用权的按份共有人,进行投票表决处分他们的共有财产,如果三分之二多的被拆迁户接受以后剩下的三分之一的人就必须接受,而对于必须拆迁的道路改造,我们可以把周边的土地也划进来扩大范围进行表决,同时避免了道路改造给周边地区带来的间接效用的被食利。这就是有拆迁户集体与开发商的公开博弈市场价格,要价高了没有开发价值,开发商不投资所有的共有人也是损失,开发商出价低了被拆迁户不可能通过拆迁方案,最后双方得到公平满意的结果。

这样我们的法律基础上进行拆迁占有被拆迁户的物权就有依据了,可以对抗部分钉子户的物权无限抗辩的,这样我们的合法这一手硬了以后,对于有关人不执行的暴力抗法就可以更硬了,对于共有权人合法处置的财产,某个共有人不按照法律文件执行,就是要承担损失的,而且对于他的损失承担可以依法强制执行,何所谓强制,就是合法的使用暴力,与原来让人诟病的非法暴力拆迁是本质上的不同的,而被拆迁的钉子户由于有他的拆迁款在那里,赔偿也是可以执行的。这样的方式就是让谁当钉子户谁倒霉,杜绝贪官和黑恶势力在拆迁中当钉子户进行渔利的空间,以本人的从业经验,一般这些贪官和黑恶势力的钉子户的渔利直接导致拆迁成本提高50%-100%以上,如果能够把他们比一般拆迁老百姓的食利给合理的降低,房价就会有20-30%的降价空间。

而对于拆迁的立法对于拆迁潜规则的改变的社会意义是深远的,由于没有了要盘剥老百姓来满足贪官与黑恶势力钉子户的胃口,拆迁每一个人都可以得到基本相同的公平的结果,这样的结果经过三分之二以上的被拆迁人的同意,拆迁的价格是不可能不合理的,这样社会的对抗就可以减少而趋于和谐,对于很多老百姓在城中村和棚户区居住,实际上是盼望能够拆迁的,但是就是由于有这些渔利的钉子户的存在使得拆迁费用不合理和引发不良分子的食利欲望,使得很多的拆迁无法进行,也阻碍了社会的发展。因此改变拆迁中的潜规则和限制钉子户的食利,也是解决房价的重要手段和完善在城市改造的拆迁过程中的分配机制,对于房地产业乃至整个经济、社会的良好运行都是至关重要的。

  评论这张
 
阅读(153)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017