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什么样的期房最容易缩水  

2011-12-06 20:17:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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售楼中违背商业惯例的扭曲规则(六)

六、什么样的期房最容易缩水

买房人购买期房最害怕缩水,但是什么样的期房开发商最容易缩水需要特别注意呢?这里也是有一定规律可以追寻的,其规律的逻辑就是开发商如果要缩水的间接损失和可能的成本、利益的大小是不同的,利益空间越大则开发商越容易缩水。

对于期房是否容易缩水首先是要看项目是否为大盘和要开发几期,对于大盘的首期房子,开发商是最不愿意缩水的,因为首期就缩水则会严重影响后面的销售,所以这样干是得不偿失的;而首期的好口碑则会吸引大量客户购买后续的房屋,会节省大量的销售费用,因此对于多期开发项目的首期是最不容易缩水的,而对于多期开发的大盘的后续开发,也会好很多,因为后续的房子有前面的房子作为对比,质量变差是说不过去的,更何况开发商都把好位置留到后面开发,在后面逐步抬拉价格也提高所谓的品质,因此这样的房子基本是有保障的,最害怕的就是楼盘本身不大,而且只有一期,开发商开发完了就要换项目的情况,这样的房子就比较容易缩水了。

我们在可以关注一下开发商的品牌,很多大开发商现在也逐步在打造他的开发品牌,这样的情况就是你可以看到开发商的楼盘名称里面都会带有他们商标,这样的情况开发商取得了开发品牌的溢价,对于其质量一般不会缩水,只不过你购买这样的房子会贵一点,万科、soho等都是这样的情况,相反的没有品牌的房子缩水的可能性就要大很多,尤其是在本地有势力的开发商,其缩水能够取得地方的保护,使得他缩水就更加没有顾忌。

而开发商在开发完毕以后与项目还有多少关联也是开发商是否会缩水的重要指标,物业是否由开发商经营,会所是否由开发商经营,还有开发商是否拥有一部分商业自主经营等,如果开发商参与后续经营,则他缩水的可能性就要小很多,即使是有所缩水业主找他维权也会变得容易很多,业主可以抗缴费用作为缩水的对抗。如果开发商早已经全身而退,他缩水就没有顾忌了,问题就严重一些,更有一些开发商把所谓的业权号称是全部转移给了业主,实际上是开发商在楼盘开发完毕之后就没有任何权利了,开发商还是以一个项目公司存在的,到时候全部撤场,项目公司也清算了,你找谁维权去?

还有容易缩水的情况经常是开发商无法控制的,就是其工程部门难以控制施工队,施工队的偷工减料严重,这与开发商的专业程度关系很大,不过还有一类开发商很容易出现这样的情况,那就是大企业相关人员的腐败,尤其是国企底子的开发商最容易发生,因为在国企原来的大爷惯了,改制以后还没有了国企反腐败的督察。

最近房价进入了降价潮,很多开发商承诺是房价不降低或者补差价、可以无理由退房等,这些开发商承诺不降价可退房,但是没有承诺不缩水,尤其是房地产销售不出去的时候,缩水就是常态,因为平时盖楼是期房,后期的内外装修等都是使用的买房人的钱进行的,如果是销售不佳都要转为现房销售,则装修等费用就要开发商投资,而且现房挤压在开发商手里还要多占用开发商的资金,因此在市场不好开发商资金捉襟见肘的时候,缩水就是必须的了,而且承诺了无理由退房,本来缩水的违约责任就是要被退房,现在已经承诺无理由退房以后,就实际上没有违约责任了,这样的缩水成为了变相的降价,对于买房人而言是宁可他降价也不愿意被缩水的。

最后一类容易缩水的就是大肆宣传所谓的豪宅的开发商,所谓的只给富人盖房子的开发商,其豪宅所谓的绝对高档的装修等标准实际上是要逃税的,因为以工程费计算加入成本,是土地增值税和所得税都可以免的,这样的做法就是要虚高工程费用,而工程费用有限只有宣传成为豪宅才可以,这些节省出来的费用是非常巨大的,对于很多公司不好平账的费用也只能通过这样的渠道办理,尤其是一些刚刚上市或者借壳上市的开发商,有很多历史旧账需要处理不能再在上市公司的帐本中出现,因此就特别有缩水多取得利益的动机。

了解了什么样的开发商容易缩水,就可以理解了《蜗居》主角与任志强的争论了,任总的房子在本人购买的房子里面是缩水最多的,而且他的房子叫裘马都、昆仑公寓等,根本不打华远的商标,在北京的人脉你也难以维权。开发商说房子市场向好本来是大家理解的,任总在宏观上说了很多的真话,本来是一个不错的人,但是房子缩水太多是太招业主恨了,所以他的口碑被奸商化得最厉害,但是一些事情是人在商场都是有利益驱动的,从利益都可以看到其所以然的原因在哪里。

 

未完待续……

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