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日志

 
 

房价与中国经济的车轮  

2011-02-03 11:59:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于房地产与中国经济,我们还要以更深的高度进行认识,这就是房地产是中国经济发展的火车头,带动经济发展的车轮,不要说房地产绑架了中国经济,火车的运行肯定是要被火车头拉动和控制的。

中国目前的经济是大规模城市化和工业化的历史时期,与西方的后工业化的社会是根本不同的,西方早已经度过了建设时代,在一次世界大战以前西方的市政建设就非常完善了,就如当年德国在青岛修建的下水道一样(当年德国修建的下水道今天在青岛还在使用,青岛还可以找到德国当年的井盖),二次大战的破坏后的重建也早已经完成,但是中国是在大规模建设阶段,这样的建设也是中国走向发达的物质积累阶段,而不是西方已经完成社会物质积累的阶段,因此决定了建设和积累是中国发展当前的主旋律,对于一百多年前的西方也是一样的,不要以现在西方的社会来对比中国。

对于中国这样的经济发展,就是要不断地通过土地的交易和房地产的升值把投资基建导致的在土地上的价值增值给套现出来,以套现的价值再进行新的基建投资,否则继续的建设投资就难以为继,经济发展就停滞下来。这样不断的基建投资,投资导致土地增值,土地增值转让套现,套现价值再投资,投资再增值,如此循环往复就是中国经济发展的车轮,由此形成了经济发展的可持续动力,而房地产也是最重要的金融资产,银行的抵押贷款等等也是以房地产为主,房地产的发展和房价的增值是给金融业带来大量的衍生货币资金的,对于经济发展中的紧缺性社会是非常可贵的第一桶金的来源。经济发展这样的动力远比西方当前消费带动和科技带动来得现实,西方是房地产已经发展得全面过剩根本不可能有这样的带动的,而对于中国依靠科技带动、消费带动都不现实,科技竞争是只有第一没有第二的,要科技领先世界没有经济基础无法实现,就算有钱也难以短时间实现,而消费带动以中国目前的人口规模、资源供给能力和对于世界资源的占有是难以取得足够的资源的,中国能够做到的就是建设和积累,以所积累的财富把发展的能力释放并且给未来的科技和消费打下基础。

这样的经济发展的车轮要不断地进行驱动,以房价的涨价和吸引外部经济要素的参与驱动了中国这个经济车轮的运转,因为大家都要投资获利,涨价的背后就是你先前的投资得到了利益,。在我们拆迁再建设的模式下,原来的被拆迁者得到了生活的改善,而建设的投资来自于新建房屋的增加和涨价,高昂的房价所得财富包括开发的利润和政府的收入都没有流出房地产而是继续在房地产建设,这也是房地产有价值支撑和成本支撑的原因,造成中国房地产总估价的增加!

这样的车轮和驱动我们从地方政府的融资平台的运作可以最清楚的显现,政府融资建设的根本是土地的价值,融资投入的建设造成土地的增值,再次出让土地政府收回原来的建设投入,然后在一次的开始新的建设,由此循环往复!而政府的土地能够顺利地出让,建设可以不断地投入,拉动社会投资的不断地进入,根本的动力来源就是社会对于产业的增长预期。我们政府这样的投资的不断扩大,对于中国的经济就是拉动着不断的发展,并且以此创造了城市的繁荣和提供大量人口城市化的可能。

据报道说中国的房地产总估值是90万亿,以十三亿中国人口计算是每人7万元,大约每个人一万美元。美国是房价总值是与GDP相当约10万亿美元,以美国的2.5亿人口计算是每人4万美元,但是美国房价没有计算其社会累积的各种基础设施的投资,这些基础设施的投资在美元巨额贬值的情况下如果计算其重置成新的价格在美国百年来的积累下是远远超过美国的GDP的。中国的房地产在土地财政的模式下实际上是中国的基础建设投资通过土地出让收益和税收已经分摊到了房价上来了,而对于社会住房的改善和社会的发达,更重要的不是与GDP的比值和总量,而是人均!对于东亚土地稀缺国家比如日本,房价高涨时首都的房价总额就要高于美国全国,如果计算人均市政加住房的价值,还要远远低于美国的。因此房地产和基础设施要在人均水平上接近发达国家,中国的房地产的产业比重在现阶段就是要远远的高,等到达到发达社会人们工资和第三产业收入大增,这样的比例就会与西方趋同了。

我们还要看到西方的历史,西方的历史上的基建投资也是极其巨大的,甚至在当初看来是过于超前的,就如罗斯福新政的整治密西西比河!西方这样巨大的投资最后买单的方式在利用了房价上涨外,更是利用了这样涨价所带来的货币贬值,美国在当年危机时使用了白银法案,强行把白银价格从20多美分每盎司提高到1美元以上。在1930年白银的价格是每盎司38美分,而到了1932年下半年更是下降到了25美分。1934年6月通过的《白银收购法案》,《白银收购法案》的主要内容是授权美国财政部在国内外市场收购白银直到白银价格达到每盎司1.29美元或者财政部储备的白银价值达到了黄金储备的1/3,在收购的过程中,财政部有广泛的自由斟酌权。该法案通过提高白银价格,将作为货币储备的白银价值提高到作为货币储备的黄金价值的1/3和发行银券,以此促进了美元货币的大幅度贬值,通过货币贬值让全社会承担了罗斯福走出危机的新政的成本,这是美国从来不说的事实。要知道那个时候白银等贵金属可是中国等国的货币!那个时候一个美元价值中国的好几两银子呢!但是后来美元价值几何?35美金的布雷顿森林为什么破产?而二战前的黄金价格是20美金,现在黄金到达了1200美金。认清了他们基建的历史价格,就知道他们的经济当年是怎样在货币主义的贬值下带动了,中国的房价的持续涨价的背后也是要历史地货币通胀进行买单的,否则我们现在的高速铁路的票价永远没有人能够承受,但是货币贬值了以后就可以了,不说西方怎样就是当年文革期间的铁路票价与收入的比值,比现在高铁要高很多倍呢!

对此我们再举一个例子:帝国大厦是一栋超高层的现代化办公大楼,它和自由女神像一起被称为纽约的标志。地上建筑有381米高的帝国大厦,自1931年以来,雄踞世界最高建筑的宝座达40年之久,直到1971年才被世贸中心超过。这时,世贸中心是世界上最高的建筑,帝国大厦也只能从世界第一高楼世界最高建筑排名的宝座上退了下来。大厦总共拥有6500个窗户、73部电梯,从底层步行至顶层须经过1860级台阶。它的总建筑面积为204385平方米。帝国大厦占地面积为2.66公顷,当时全部造价4100万美元,后来的装修、维修费用累计为6700万美元。对于这样的大楼的建造,我们要说的也是美国当年在经济危机时利用房地产的拉动,当时的4100万美元我们可能认为不多,但是我们可以换一个角度来看这样的问题,以当年的造价,折合每平米造价200美元,以当时的价格是10盎司黄金或者800两白银!(白银每盎司的价格1930年的38美分,而到了1932年下半年更是下降到了25美分。)而该大楼的总造价也折合当年白银过2亿两!!!甚至超过中国马关条约赔款!不要以当今贬值了的货币来看,而是要以当年的实际眼光来看,这样的巨款和这样高的单位造价,要让大楼的建造能够经济上合算和有所经营效益,土地的价格和楼宇的租金水平也必须达到极高的程度,以当年的福特汽车价格不足300美金为参照,汽车在当年可是先进的时髦的东西,以此就可以知道当初的相对房价与我们今天是类似的。实际上说明的问题就是美国当年从一个世界制造大国向世界强国发展,从一个传统的美洲农业国走向工业化的时代,房地产的膨胀是怎样的,而且就是依靠这样的房地产的膨胀所带来的资本金融衍生能力,给了美国走出危机和与英国角力的胜利。现在美元持续贬值和美国的后城市化的乡村生活方式下的房价,对于中国当前的经济发展是没有参考价值的,中国需要参考的是美国建造帝国大厦的时代背景。

更进一步是我们要看一下美国的工业化鼎盛时期的高端房屋的价格情况,我们以911被恐怖袭击的世贸中心为例子:世贸双塔位于曼哈顿市区南端,是两座外观相同,高110层的双塔楼,高度同为412米。同时,整个世贸中心也是世界上最大的商业建筑群,是美国金融、贸易中心之一。早在1946年,就有设计师提出了世贸大厦的建造方案。不过由于各种原因,纽约政府一直到十九世纪六十年代才将这一计划付诸实践。1967年,政府部门拨款7400万美元用于购买建筑大厦所需钢材,预示着整个建筑工作已全面展开。 1970年以及1971年,建筑方分别为北塔和南塔举办了盛大的封顶仪式。世贸双塔建造过程历时7年,北塔和南塔分别于1972年和1973年完工。世贸双塔完工时,已耗资9亿美元,除两座110米高楼外,世界贸易中心还包括海关大楼、酒店、商业等5座建筑和一个广场,占地16公顷,总面积达92.9万平方米。最后的总造价在11亿美元。我们可以看到的是这样的大楼单位面积的造价就是1000多美元,而当时西方的金本位布雷顿森林所规定的黄金价格是35美元每盎司,是30盎司黄金的造价!这样高的造价在当年需要多么高的房价和地价进行支持呢?后来西方实行了大规模的货币贬值政策,黄金当时就迅速达到300-800美金,目前的黄金价格已经达到1200美元每盎司了,并且在半导体、计算机、互联网等等的崛起背景下发展到后工业化社会,才有今天的房价局面,但是对于中国恰恰是要工业化而不是完成了工业化以后的情况,就连日本的房地产低迷,也是日本从制造业为支柱的工业化走向现在的信息化的后工业化为背景的。

中国现阶段的经济发达过程,就是不断地基建、拆迁和房价涨价的过程,我们香港、日本的经济发达过程也是如此,甚至是当年上海开埠也是如此,哈同等人在南京路的不断开发建设带来了大量的资金。让房价高涨对于中国资金紧缺的经济首先是取得了融资的能力,也吸收了社会的过剩流动性遏制生产领域的恶性通胀,就如我们的股市不能永远上涨,即使是大牛市也要波浪式的涨价,我们的房价肯定也是在政府的卖地周期扶持在拆迁时期调控,在中国的经济发展的崎岖道路上驾驶,肯定是要政策上不断地油门和刹车互相配合的。

中国的房地产拉动了中国经济的高速发展,这发展的资金来源是要依靠房价来实现的。目前中国有多项产业是依靠房地产来推动成为世界第一的。中国钢铁产量已经超过五亿吨,产能超过七亿吨,约占全世界46%以上。这其中近一半的钢材用在了房地产及其相关配套的基础设施上面。如果没有中国房地产的兴旺发达,中国的钢铁企业就会造成数百万人下岗待业。中国水泥产能一度超越世界总产量的60%以上,由于中国廉价水泥的支撑,也是周边国家越南、蒙古等国房子比欧洲、美洲和非洲造价便宜的主要原因所在。在中国水泥三百到五百元左右一吨,即使是近期暴涨以后依然便宜,而运到非洲安哥拉则达到1500元/吨。随着水泥卖出去的还有转化在该产品上的电力、煤炭、石灰石等产品。如果房地产项目多了,政府所收取的市政道路和污水管道配套费也就多了,同样消化在房地产及其相关联的水泥管和道路上的水泥产品也就多了。早在20年前,中国的地砖产能就已经占到了全世界240个国家的总和以上,总面积也从21亿平方米年年向上攀升。另外,年产120亿件日用陶瓷也占到世界70%以上。而生产陶土原料和墙地砖的广大中国企业工人都是受益者。若没有房地产的龙头带动和内外墙体装潢消费,该行业也必将会是个过剩的问题企业。从2009年披露的新闻数据显示:中国的管道工业产品总长度可绕地球两圈,已经达到26亿米以上。也有人说,若加上污水管道和入宅生活用水管道,中国的管道生产总长度也要超过世界总量的50%以上。这样的经济高速发展的社会表现就是中国的城市化的高速进程。中国城市化是从10%低水平起步的,经过30年的努力,我们现在已经达到了46%。但是离发达国家70%以上标准还有一段距离,但是这种年递增1%以上的速度,比欧美发达国家用了200年和500年以上时间要快得多。因此对于中国房地产车轮对于中国经济的推动要深刻认识的。而对于房地产发展所收取的土地各项财政收入和地价款,也被政府投资于基础建设,成为土地的附属设施转化为土地价值的一部分,再一次的回馈到土地和房产价值体系之中了。

我们不愿意房价的暴涨,但是遏制了中国房地产的经济动力以后,确实是可以房价暴跌的,但是房价的暴跌同时伴随着的是中国经济的崩溃,房价下来的同时你失业了,收入更低了,你的生活状态会怎样?西方学者不断的唱衰中国的房地产经济,背后就是要打断中国快速发展的建设历程,这样的建设是中国走向发达的基础,虽然建设没有什么高科技的进展,但是这样的建设积累了大量的资源,资源的积累量决定整个社会的富裕程度,没有资源积累的基础的国家和社会是不可能实现发达的。我们的经济发展下确实是房价暴涨,但是我们更需要的是收入的增长快于经济发展的水平,只要我们的收入增长不慢于房价,大家一定是充满幸福感的,因此我们对于房价更应当关注的是香港等地当年经济发达过程中房价暴涨为什么没有带来中国这样的民怨沸腾,更加关注的是房价涨价背后的一个分配的机制合理性的问题,而不是遏制中国经济发展最现实的动力,贫穷永远是动荡最根本的根源。

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