注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

谁是谁非任评说

 
 
 

日志

 
 

食利建设还是在建设中食利  

2011-06-07 15:39:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

对于一个城市的发展建设,也是伴随着食利的,不是建设食利原来的人群——原住民,就是原住民食利城市的发展,在城市发展的不同阶段,这样的食利情况是完全不同的。

对于城市发展的初级阶段,国家和社会的资金严重紧缺,要吸引资金进行发展,其必然的道路就是要对于原来的人群进行一定的掠夺来获取城市整体的发展,这样的让利下才能够让你的诚实取得足够的软实力,产生足够的投资吸引力,没有这个痛苦的过程,你的城市是得不到发展的。

我们不要说边远的农村也不要说小城市,就是北京、上海这样的核心城市也是免不了在城市进入现代化发展的时候这样牺牲和掠夺一部分人的利益,这最典型的就是我们的招商引资,招商的最主要的条件就是廉价甚至无偿的提供投资项目所需要的土地,而土地的廉价和未来的增殖性是对于投资非常大的吸引力让这些投资可以落户到这个地区,这样这个地区的投资多了,商业环境发达了,自然就会对进一步的投资产生吸引力,但是如果没有一开始的廉价土地,这样的投资是启动不了的。

对于这样的食利国际大公司也是非常熟悉的,像IBM这样的大公司经常最大的利润最后产生于其固定资产投资的部门,他们可以先圈一大片土地,在这个土地上建设厂房,然后由于这些国际大公司的进驻使得整个地区走向发达,而发达以后他们就要把这一块土地卖出去再找一个地方。现在很多外资在中国的进程就是这样,他们先进入沿海,让沿海发达以后再卖出他们在沿海的产业固定资产迁往内地,买卖之中是利润丰厚的。而对于想要发展经济的地方政府,也需要他们的合作和第一桶金。这样的投资模式在改革开放以来成为了在中国赚取资本土地食利的基本方式,也是合法圈占土地的方式,造成各地开发区的热潮和被圈占的土地成为食利对象而不是真正的投资建设,每一次建立开发区的时候都是要地的关系户云集而真正投资的寥寥无几。

而后来的城市建设,各种设施也需要外来的投资,需要外来投资的整体开发,这些开发要有足够的商业价值和商业回报才可以进行,但是如果土地价格高企,开发的成本加上土地的成本就要高于开发好的商品房了,这样的情况肯定没有人投资,如果没有人投资就无法得到发展,对于建设的成本是完全市场化的政府难以压低,政府能够压低的就只有土地成本了,这个非市场化的成本被压低,取得低于成本的土地的行为本身就是一个食利行为,让外来投资能够在土地上进行食利,使得投资变得更有吸引力。

而为了能够给这些外来的投资者廉价的土地的背后是什么?政府有钱吗?政府当年要有钱的话就自己投资没有必要这样献媚似的进行引资了,这个便宜的土地是要依靠挤压土地上的原住民来实现的,因此很多地方对于土地的拆迁的力度很大,给老百姓的补偿是很不合理的,造成一系列的拆迁血案,然后就是这些土地以低廉的价格给人开发,要占据土地的成本低,更主要的是要占据耕地,以当前的粮价的低廉耕地的产出很低,把耕地上的农民给赶出来,补贴的非常有限,最多是一个城市户口加有限的货币,让他们成为城市劳动力,这是一场新时代的圈地运动,与历史上的血腥圈地运动的食利土地是一个性质的问题不同的表现方面,这也成为现代中国社会不满情绪之血泪史的一部分。

更进一步的是中国进入全面发展阶段,各个城市的竞争也非常的激烈,城市之间也存在着恶性竞争问题,各个城市争相以更优惠的政策吸引投资者,这个优惠的政策最主要的就是廉价的土地,这样的结果就是加剧了土地食利的程度,加剧了以野蛮强行拆迁为主要方式的土地占有,同样这个城市间的恶性竞争便宜了外来的资本,也便宜了开发商中的投机分子,在这样的竞争中能够大量囤积土地进行食利,是开发商原始积累的主要获得方式,也是社会攻击和仇恨开发商原罪的主要方面。

但是这样的风水是轮流转的,当城市建设到一定程度,城市中心附近能够廉价开发的空地基本上占据完毕,而城市由于先前投资的涌入,城市已经走向了发达,发达的城市本身提供了大量的商业机会,吸引这些投资人的不再是土地的廉价而是商业机会的丰富,投资者是能够承受更高的土地价格的;同时对于城市居民个人而言,城市的繁荣也给个人的发展带来机会,给个人的文化生活带来享受,个人也愿意承担更高的房价来在这个城市居住,这样的情况就发生了根本性的逆转,从开发商和投资人食利原住民变成了原住民食利城市开发建设了,由此产生了一系列的天价拆迁事件。

这个转变的首先就是城市发达以后,城市原住民对于自身权益的觉醒,以前可以连蒙带骗的拆迁是绝对行不通了,个人的维权意识极大的加强,政府为了保障治安和避免城市间的恶性竞争也对于拆迁等强占土地进行食利的行为进行了限制,城市的发展从食利原住民到了原住民食利外来者的情况了,这样的情况的主要特征就是拆迁费的不断暴涨,拆迁费的涨价程度远远超过了房价的上涨程度,原住民要依靠拆迁致富,而原住民所居住的房子的价值增殖是城市的发展和市政基础设施建设带来的,也是城市对于居民的各种补贴措施所带来的,这些价值都要被原住民获取的同时,原住民的房子面积还要增加,旧房子还要变成新房子,对此所有的成本都是需要外来的投资者承担,需要买房人承担,在这里就形成了明显的资源先占者的食利。

而这样的食利程度是处于不断的加速状态的,很多人说拆迁以后可以建设更多的房子,且不说我们前面说的多建设的部分要承担各种市政的成本,在现阶段核心城市已经普遍出现的情况就是拆迁的费用造成的土地成本的楼面地价已经超过了当时周边的房价,所谓的楼面地价就是平均到能够建设的楼面以后的土地成本,以楼面地价计算是没有多盖的问题了,同时建成房屋还要有建安成本以及财务、管理、销售、设计等多种成本,而合理的楼面地价应当是以当地的现房价格减去房屋的建安等所有成本得出来的。再进一步的就是这些拆迁房屋的补偿价格现在已经比当地同等房屋的基本价格贵了很多倍,因此形成了拆迁专业户、钉子专业户等职业的食利集团,他们专门购买将要被拆迁的房屋,勾结无良新闻媒体记者,以专业的自焚、维权、上访等作秀表演抬高拆迁补偿,以此取得高额的补偿赚取拆迁补偿款与购入价格之间的差价,这已经成为了彻底的资本食利行为,而且加剧了社会的不满危害了社会安定和谐。

对于拆迁等城市建设被食利的情况,城市要继续发展就只能走上进一步食利外来者的道路,让房价更快的畸形上涨,也就是说在楼面地价超过现有房价的时候,必然要让开发建设完成以后的新房售价收得回成本并且有合理利润的唯一办法,就是让房价在建设好的时候上涨到位,上涨到能够在原来楼面地价的基础上有足够的开发空间,原来是依靠压低土地成本取得开发空间和开发价值的城市发展模式,变成了提高房价使得高昂的土地成本具有开发价值的模式,而房价涨了原住民的预期更高未来的拆迁费土地成本更高,这是一个正反馈的指数性上涨过程,这样的模式转变的结果,就是从原来的房价稳定,并且在不断压低土地成本的基础上成本降低后的房价阴跌,变成了房价不断飞速攀升来获取发展的动力这样的模式也就是在中国加入WTO成为世界工厂的时候发生的转变,因为中国的入世的经济腾飞给城市发展和城市化带来了历史机遇,由此我们也可以看出房价在入世后的2002年开始就从上一次九几年的市场崩溃后的跌跌不休变成了年年指数性的上涨。

指数性的上涨是极快的,政府的大力调控已经遏制了部分上涨需求也遏制了食利的程度,不然会涨价的更快,这个涨价的限制就是对于外来人口的吸引力和外来人口的承受能力,在中国核心城市从食利建设到建设中食利的转变进行和发展以后,核心城市的房价已经足以让外来者逃离,因此有了逃离北上广的说法,也就是离开北京、上海、广州等核心城市。房价让人才离开对于一个城市的可持续发展是有制约作用的,在城市外来人才和投资逐步降低以后,城市的食利空间和开发建设也就走到了顶点,城市的发展速度就要受到限制或者是食利程度受到限制,市场经济的自我调节就主动发挥了作用,但是对于这样的情况食利者的巨大利益和所得是已经发生的,对此也需要政府的看得见的手进行限制,让城市获得更持久的发展而不是迅速发展到土地价格瓶颈失去继续发展的动力。

中国的问题就是国家大而各地发展的不均衡,对于同样的问题在不同城市是处于不同的发展阶段的,因此有些城市是食利建设而另外的城市是在建设中食利,因此对于同样的拆迁问题是不能同样的理解的,确实是会发生南橘北枳的情况的,而大城市过高的房价、土地价格所挤出的资源和投资,恰恰又是中小城市的机会,如果从全国一盘棋的角度,这样的资源流动对于搞活经济和稳定社会又是极其有利的,因此对于问题也需要系统性的进行考虑。

由此我们就认识到了城市发展的不同阶段的食利模式是不同的,对于这样的食利是有一个发展与公平的平衡问题的,不论哪一种的食利,都是一种利用规则的博弈,要违反规则的限制食利,可能得到的更少,因为违反规则所带来的负面影响和损失实际上是要大于食利本身的,我们需要的就是要认识到食利的情况,在规则制定的时候限制利用规则进行博弈食利的机会,要让规则面对非合作者能够进行纳什均衡博弈而不是规则面对顺民,中国历史上都是规则面对顺民是允许你做才能做的,而现在世界的规则是面对食利博弈者,只要没有禁止就可以做的,这样不同的规则思维结果截然不同,我们的规则制定者应当转变思维,认清其中博弈规则的食利存在,以合理的规则主导经济运行的模式,无论是食利建设还是在建设中食利,都要使得规则经得起博弈,通过规则把食利控制在合理范围之内,保持公平与发展的均衡,让社会和经济可持续发展。

  评论这张
 
阅读(241)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017