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售楼中违背商业惯例的扭曲规则(四)  

2011-10-25 22:52:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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四、先付款再签约

一个正常的商业行为,都是先签订合同然后按照合同约定的双方责任再履行,对于未签订合同的情况,最多是支付少量的定金,但是对于房地产行业却在房子不断的暴涨背景下,扭曲到了要买房人履行了几乎全部义务以后,开发商才会与你签订合同的。

现在市场上的普遍情况下就是买房人要支付全部的房款以后开发商才能够与买房人签订合同的,即使是对于贷款买房的客户,开发商也会要求客户交齐首付款的同时提供全部的贷款资料,经过银行审核确定能够贷款以后开发商才会与之签订合同,而且按照相关法律,商品房交易合同能够产生对抗第三人的排他性权利,还要房地产管理部门的登记备案,否则你购买的房屋在备案前被第三人司法扣押等等的损失你是只能向开发商主张而不能对抗第三人的查封的,在房地产处于烂尾风险下这样的签约方式风险是非常大的。

对于开发商的先付款再签约的形成,主要是因为很多项目实际上是开发商抵押给银行的,如果要签约的话银行不解除抵押或者经过抵押权人银行的同意,这样的合同是无效的,银行没有收到还款当然不会解除抵押了。因此如果是先签约备案再履行合同,开发商就必须要提供一笔周转资金,使用这个资金先从银行解押再与买房人签署合同,这个周转资金是有成本的,开发商当然不愿意承担!开发商不签约备案,就可以长期使用买房人的资金而不用把所购买房屋抵押银行贷款的那部分款项还给银行,因此开发商还可能在你付款以后长期不签署合同。而对于贷款买房人,你的贷款行就是开发商的抵押行,房贷是银行都想要的优质客户,银行给开发商贷款的附加条件就是开发商的售楼房贷要给自己做,购房人的贷款资料银行审核通过以后,银行就同意开发商售楼解押,实际上就是把开发商的欠款变成购房人的欠款的帐户的数字游戏了,这中间是不用动用资金的,因此开发商需要你有了首付和贷款资料齐备了以后再签约。

随着管理方式的进展,现在房屋销售需要网络签署合同了,这样的情况得到了改善,但是开发商还是一样要求你先付款再签署合同,原因除了开发商不提供解押的周转资金以外,网络签约以后也有个别炒房人不付款,以拖延时间的方式炒房号就可以赚钱,只要网签了开发商想要终止也不容易,这也成为了一个原因,尤其是很多地方限制开发商的退房率,开发商网签就更要求你付全款了。

对于很多地方开发商要你付款不签署合同的原因还有一点就是开发商没有取得销售证,此时如果签约反而是开发商违规的证据,开发商要把时间拖延到其销售证下来以后再与你签约。但是在实际的售楼当中他很可能不会告诉你,具体的手法就是让你签约但是他不盖章也没有他签约的日期,他的售楼会与买房人说需要公司统一盖章云云,这样实际的效果就是你没有签约就要付款,因为你付款的时候手上没有合同,他所谓的拿走盖章是不给你写收条的,你签字和没有签字是一样的。

所有这些造成了买房人与开发商更大的不对等,在你已经付款以后合同还没有签署,对于开发商万一崩盘你的损失会非常惨重而没有保障,就算不崩盘,你在已经付款的条件下,对于合同各种倾向开发商的条款,你又怎么能够提出异议?所以开发商就利用买房人已经付款的情况下,对于合同是只字不改,买房人也只能接受。而且我们现在政府要求加强期房的监管,不少地方的期房的签约付款要放到政府指定的账户上,开发商只能按照进度取得款项,现在开发商不签约就要买房人付款了,这些付款开发商就全部可以挪用了,对于政府的监管在此经过市场的博弈实际上归于无效,完全不是书斋里面专家所想象的,这也是中国特色与外国不同。

在这里贷款购房与非贷款购房的差别是巨大的,对于全款买房而没有合同,开发商是可以任意挪用你的购房款的,而贷款买房由于你支付的只不过是小部分房款的首付,他需要银行尽快放款,所以签约等还会正常一些,而全款买房则完全没有制约开发商的有效手段了。

因此我们看到的就是在房价暴涨和购房人抢购的情况下,交易的公平性是完全扭曲的,在没有合同的情况下就要付款了,购房人怎样能够签署合理的合同保障自己的合法权益呢?而这样规则一旦成为了潜规则,购房人在刚需下是没有选择只能接受的。

 

未完待续……

 

售楼中违背商业惯例的扭曲规则(三)

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