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认识房价乱相从食利开始   

2012-11-12 21:47:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《房噬》引言:认识房价乱相从食利开始

中国房地产价格的起起落落让很多人看不懂,市场普遍认为房价暴涨是人为爆炒的结果,调控楼市也都从抑制房地产投机开始,甚至逐步发展到抑制房地产投资,然而房价却越调越涨,这股“死了都要涨”的劲头是其内在规律支配的,这规律看不见摸不着,但却无法否认其存在。

所谓投机是在价格偏离价值的时候赚取差价,而这种价格偏离的情况往往短期且多变,不可能存在长期稳定的得利空间,因为按照价值规律,价格只会围绕价值上下波动,价格走向不可能长期偏离价值,因此房地产价格在这么多年里形成了长期的涨价趋势,这就不是投机所能够解释的了。而投资一般是一个经营行为,也就是要通过对于房地产的经营来取得收益,其主要获得收益手段就是房租,但中国的房地产租售比已经远远偏离了资金成本的合理收益区间,基本不存在通过房租换取收益的投资价值,因此所谓房产投资其实也是不存在的。

由此我们可以看出炒房能够成为长期趋势,其内在机理既不是投机也不是投资,而是一种无风险套利,就是食利。食利是对产业的侵占和剥削,是不创造价值、不承担风险的一种占有价值的巧取豪夺,投资创造价值、投机承担风险,投资促进经济发展,适度的投机搞活了市场,但是食利则是一种对于经济和社会的寄生和剥削,有百害而无一利,正常社会都是要尽力避免食利的。

当然经济发展中只要存在不均衡的利益空间,就会出现食利。趋利避害的普遍人性驱动人们首先追求的是少投入无风险的获利,如果投入和风险少于市场的要求就可以获利,那么就会有食利行为出现。当然我们历史上把所有的食利行为都以投机倒把的罪名进行刑法制裁也是有问题的,因为禁止食利的成本巨大,会误伤经济的活力;但是如果放任食利行为的发展,对于经济同样危害极大。中国调控房地产把目标指向投机或者投资都是不准确的,最直击要害的办法应当是瞄准食利行为,把食利控制在合理范围之内。

认识房地产,要先从产业的各种现象和潜规则开始,认识食利,认识房地产行业内的各种食利潜规则,看清楚这一层,也就是认清了这个行业。本书旨在通过揭秘房地产业潜规则,帮助读者真正在第一线认识房地产这个产业真实的内幕,从这些第一手的内容中找到房地产发展的规律。事实上中国的房地产问题不是一个简单的行业问题,而是在微观上与金融、通胀、社会结构和分配等广泛作用的一个系统性问题,而食利过度则是其中的关键,比如炒房团炒房实际上就是一种典型的食利行为,但其总是可以成功赚取差价难道都是因为开发商的贱卖吗?炒房团的利益来源是银行贷款与民间借贷的息差,或者是一种变相的高利贷,对于这样的问题本书会详细分析。

中国的拆迁是各种食利行为的集大成者,既有政府通过拆迁压低房价取得城市发展的原始积累,也有城市土地资源先占者的食利,在拆迁公司、开发商、业主委员会和政府等多个层面都是有食利的机会和动机的。起初是政府压低土地价格成本取得最初的经济动力,此时对于农民等原来土地占有者来说是不公平的,我们的招商引资以低价甚至零地价供应土地来吸引投资人,但是等到发达了以后,没有拆迁的人反而成为了占有高价土地的资源先占食利者。拆迁背后的问题非常复杂。

所谓的投资房地产,实际上也是食利,开发商囤地的背后还是食利,原因就是此时的房价上涨的价值来源并不是购房者或开发商的投入,而是政府的基础设施投入。比如说因为修建地铁而导致地产涨价,地铁票能够收回地铁的运营成本就很不错了,政府修建地铁的投资是难以通过卖票运营收回的,地铁建设投资的收益转化到了地铁周边的土地之上,在地铁周边买房子囤地,实际上就是占有了政府地铁投资的使用权,你的房子或地价的上涨是政府投资地铁造成的,你投资取得的利益实际上是把政府投资地铁的这部分钱套取出来而已。我们围绕城市发展进行的投资,就是一个不断套取政府投资补贴利益的过程,而不是经营房产收取经营性回报的过程。

中国中心城市房价暴涨,其实是将城乡差别固化在房价上,进入城市的门槛不再是户籍而是房子,因此房价的背后也是固化在房价后面城市补贴所带来的利益,有中国经济发展到现阶段核心城市的优越地位和发展优势,尤其是很多城市是买房落户或者以买房作为落户条件之一的,因此城乡差别也造就了房地产的另外一个食利空间。

对于开发商、业主委员会和物业公司的博弈,要认识到这也是一个对于业主的食利过程,怎么样把小区的各种整体利益榨取干净、以及这些利益该如何分配,也是有很多不为人知的潜规则的。

回朔既往,当初房改把福利房出售给个人就是一次巨大的食利,因为当初福利房并不是按照个人的贡献按劳分配的,而是一种按需分配的福利,最后房改对于没有分到房子的人给予的所谓货币补差实际上是远远小于福利房的价值的,这样的房改实际上是让福利分房的既得利益食利化。原来福利分房的性质实际上就是现在的廉租房和保障房,一个人收入高、另外有房子的话福利房是要退还的,但是房改以后就不用了。

在中国人均收入远低于世界平均水平只有1000美元的时候,把中国所有的保障房都卖光,世界发达国家还有足够比例的保障房呢,如此这般之下中国的房价怎能不因刚需凶猛而暴涨?怎能不让没有房的老百姓民怨沸腾?而我们现在建设保障房实际上就是对于激进房改的修正,但是这里也有权贵阶层食利其中的欲望,所以保障房必须是位于郊区的“蜗居”、让权贵不感兴趣才行得通,否则其中的食利冲动是难以扼杀的。

中国房地产越调控价格越高的背后就是房地产的调控没有对准食利行为而是对准正常的投资和投机,没有投资和投机的市场是不正常的市场,这样的调控偏差才是调控措施难于奏效的根本原因。因此认识房地产就是要认识食利,本书主要也是讨论房地产的食利和社会财富分配的问题,认识中国的房价问题要从食利开始,“食”者“噬”,故本书名为《房噬》。

食利,贯穿于房地产业的始终。

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