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日志

 
 

不一样的“拆迁”  

2012-11-24 00:08:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在拆迁的过程中,一般老百姓其实是分不清几个重要概念的差别的。在法律上与拆迁有关的概念有三个:拆迁、安置、征地,这三者实际上是有本质的不同的,但是老百姓把这三者都叫做拆迁。

居民对房屋拥有完全产权的情况下,国家征收居民的房屋进行再建设,这个才是真正意义上的拆迁。

安置实际上相当于国家收回你租住的公房进行再建设,被安置的人并不占有房屋的产权,只有房屋的使用权,等于是一个租户。在老北京的城区里,由于房改的时候平房是不出售的,大量房管局的房子是作为公房出租给居民的,旧城改造的时候这种性质的搬迁都是安置,被安置对象的身份是租户。

征地主要面对农民,因为农民的土地是属于集体所有,不是属于国家所有,村民集体拥有土地的所有权,国家通过征地使得土地从集体所有变成国家所有,然后国家进行国有土地的出让再由开发商进行开发。集体土地是不允许进行商品房开发建设的,所有出售的商品房都是国有土地使用权上建造的房屋,只有取得国有土地的使用权出让以后的商品房才是合法的商品房,除此之外剩下的都叫做小产权房。

拆迁、安置和征地,三者的法律涵义是不同的。因为对拆迁来讲被拆迁人有完全的房屋产权,拆迁前必须征得被拆迁人同意,且需要按照物权法进行全面的补偿;但是安置和征地的情况就不同了,现在很多人有意无意地混淆概念,把安置和征地也说成拆迁,实际上这里面牵扯到保护谁的所有权的问题。尤其是安置,本身被安置对象是租户,租户是否应得到高额补偿,这本身是个要讨论的问题。安置首先需要的是产权人的同意,由产权人来安置租户,租户的权益与所有人的权益肯定是不能等同的。

早期安置的做法是把所有的安置费主要补偿给所有权人,由所有权人对租户进行安置,但是所有权人往往拿了钱不办事,造成很大的矛盾;后来安置又变成了主要补偿给租户,但租户拿钱以后房子就立即拆掉而所有人的权利没有人管,所以安置这个问题上一直存在着到底补偿谁、谁有多少权利等争议,而有些专门指责中国拆迁法律的人刻意回避了安置这个问题。因为租户是没有产权的,拆迁要求去处理这个房子,本身是产权的处分权利问题,租户是不能侵占产权人的权利的。但是很多时候被搬迁人维权就故意把安置变成拆迁来宣传误导公众的舆论,牟取灰色的利益,让安置的租户取得所有权人一样的权利,本身就是不公平,并且也是对于物权法的践踏。原来的公房与现在的廉租房性质相当,但是公房拆迁所要的补偿比有产权的私房基本一致。

即便是拆迁也要区分不同情况,主要分成两类,一类是土地使用权已经出让给个人了,也就是商品房的拆迁;其实这种情况现在我们碰到的非常少,因为商品房都是最近建设的,没有动迁改造的必要。另外一类是目前主要存在的拆迁情况,大量房屋的土地使用权并没有从国家购买,等于国家默认你的使用权了,在解放初期土改、土地收归国有以后就默认你有使用权。在这种情况下房屋的所有权是不全面的,国家的土地所有权是更大的权力,从法律环节上来讲,一般叫做“房随地走”,房子作为土地的随属物,房子的使用权要随着土地的所有权使用权发生变化,这是国际上通行的法律原则。

很多人把这些法律环节都忽略了,他认为他的私房就有完全决定的权利。西方妖魔化我国政府征收老百姓房产的时候忽略了土地所有权的性质,如果房子的所有权是无限的,那么怎样体现土地所有权的权利呢?因此国家可以行使其土地所有权的权利,最多是对于你原来的土地使用权进行补偿。要知道房子固然是你的,你可以把你的房子拿走到任何地方去,现代的技术也确实做得到把一整栋的房屋搬到另一个地方,而且拆迁的时候房屋的砖瓦等你都可以拥有权利,实际上很多老房子上的好东西(比如砖雕等)拆迁时你都可以拆走的。这里有一个权利边界的问题,就是你的权利的存在不能妨害他人权利的存在。

只有从国家购买了土地使用权的商品房,才可以有房产完全的权利,拆迁人不能剥夺他人合法的土地使用权,也就是房屋的所有权人不能被剥夺土地使用权。对于没有收费、默许使用的土地使用权,在法律层面是可以随时回收的,最多是给予补偿。而且即使是拥有土地使用权建造的房屋,还存在着共有物权和单独物权的问题。就是说多个单元房子在一起构成小区和楼宇的时候,是所有的业主共有房屋产权下的土地使用权,对于这样共有物权的处理是需要共有人集体决策的,不能因为个人的意愿妨碍集体公众利益。

西方妖魔化中国拆迁时所举的很多极端情况的案例都是单独物权,也就是说房子、水电、道路都是独立的,而对于共有物权西方是可以社区投票不让你居住的。现在中国的房子基本上是共有物权,很多东西并不独立。尤其是楼房,每个业主的所有权都得依附大家共同的所有权而存在,而且一个小区是整个社区统一的规划,供水供电等等,包括社区整体的道路系统,这些都在共有物权里面。社区的道路实际上是你的房子相邻权的体现,大家对道路的权利也都有份,否则业主光有块地,总不能从底下的地道或者天上飞过去吧,路权还是要和别人分享才能实现的。包括小区要改造了,供水供电的权利也不仅仅是属于业主个人的,是小区大家公共的。目前在北京是把土地使用权分割了变成每一个业主都有一个房产证的同时还有土地证,一般商品房是只有房产证没有土地证的,土地证处于小区共有的状态。

征地的问题就更复杂一点,在革命年代,土改是分给农民土地所有权的,所以政府去征收这个所有权并不存在法律依据。农民土地怎么变成了集体土地了呢?是农民当时自愿加入合作社,把有关的土地产权入股变为合作社的产权,这样才在法律层面上将土地的所有权从农民个人变成了集体所有,这是土地集体所有制的来源。党分给农民土地,这些权利都是要承认的。所以在征地的时候还有一个房屋所有权之外的土地权利问题,既然是集体土地、集体所有,因此处分它的产权的时候就要有集体协商,这里有一个集体权利和个人权利的问题。村委会做出的决定是有法律效力的,村民是需要执行的,村委会或村长坑害大家利益是另一个法律问题,这中间有谁出卖了大家的利益,是村里的事情,跟外来的拆迁是无关的,这些问题是无法对抗第三人——拆迁人的,现在很多人有意把这个搅在一起把问题复杂化。

对于中国来讲,拆迁相关的法律基础比西方要扎实的多,因为土地是国有和集体所有的,土地权利优于房屋权利是国际通行的标准,对此很多西方学者,包括中国一些比较倾向于西方的学者是有意不提的。在拆迁过程中,我们首先要把这个问题说清楚。而且有可能在一个拆迁项目当中涉及不同的土地产权,就是既有拆迁,也有安置,也有征地,这个是很正常的,法律关系和权利大小差别也很大,但是老百姓要起补偿来可没有差别,如果有了差别就有人认为不公平了,实际上不同性质的“拆迁”补偿完全一样那才是真的不公平。

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