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日志

 
 

食利下的开发商“空手道”  

2012-12-22 14:03:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本人新书《房噬:楼市食利本质》一书命运多桀,从2011年初截稿,到各种审查不断,虽然姊妹篇《房势:解析楼市迷局》已经出版,但这本书由于涉及很多具体的问题,变得非常敏感,虽然在二个月前通过了新闻出版管理部门的调审,但书号申请和再审过程依旧漫长,最近可能书号下来,但再加上印刷和物流、铺货等周期,大家春节前能够看到已经是幸运的了,为了满足大家的关心,这里先在博客当中发布部分章节节选,以满足广大网友的关注。

在拿地和拆迁成本高企的情况下,房地产开发依然成为暴利行业,其中的关键在于房地产开发不像一般人想象的那样需要巨大的资金,而是存在着大量无本发家、玩空手道的机会,这样的机会也成为权力转化金钱的最好通道;即使是正常的投资商,加大财务杠杆赚取更多的利润也是经营惯例,比如万科的资产负债率达到74.68%,加大资产杠杆比例是其利润增加的主要来源。因此加大财务杠杆以小钱办大事是开发必不可少的手段,问题是开发商们怎样玩这个空手道的游戏?

最早房地产开发需要银行贷款,但是银行只给有土地证的项目放贷,这就需要一个行话叫做“过桥资金”的融资,过桥资金基本是高利贷,一个过桥融资不长的时间给付的利息就可以高达10%以上,这个时间区间就是给政府缴款办土地证然后到银行抵押贷款的时间,贷款到位就归还过桥资金,一般时间控制的好也要两周时间,如果时间再延长,所付利息还要增加,仅仅这笔利息在房价中的贡献就可以达到总造价的5%以上。由于政策的收紧和贷款风险,开发商很难通过合法的程序从银行取得贷款,这就为各种非法的权力寻租提供了巨大的舞台,而银行为了争取贷款的高息揽储,也必须要向开发项目这样有资产抵押、又可以向下游刚需转嫁的方向放贷,以此收回高息成本,这也是权力寻租的好场所,各种成本添加以后开发商的银行贷款成本大增,已经向实际的社会融资成本靠拢、并向高利贷看齐,于是住房开发成本被社会利率食利,房价被人为推高。

银行的贷款是要按照土地评估价值打折支付的,刚刚办证的土地价值只能是政府的土地交易价格加上拆迁成本,这个打折后的银行贷款还不足以支付政府的土地出让款项,这就需要政府分期付款,同时在款项没有付清的情况下提前办理土地证给开发商抵押贷款。这样的做法是让政府承担风险和责任,能够如此操作的商人一定有政府官员的照顾,这个照顾有时候是腐败但有时候也是政府为了招商提供的特别便利,这也是一种食利套利的行为。

随着时间推移时代发展,崩盘和烂尾的前车之鉴使得这条路越来越不好走。但是对策总是有的,后来又演变了新的方案,这就是与拆迁钉子专业户合作,拆迁钉子专业户开出高价,拆迁价高了以后贷款就相应增多,银行贷款下来以后这款项可以先进行开发,销售以后再给拆迁钉子专业户补偿款。在中国拆迁钉子户经常是与开发商当中的奸商合作的,外表还要做出自焚等样子来欺骗舆论抬高要价。

还有一个取得开发初期资金的方式就是利用好回迁,引诱被拆迁人采取回迁的方式,这样拆迁费就不用马上支付了,只需要给回迁户一个能够建成交房的担保,这个担保一般工程方为了承接项目建设都会给被拆迁人的。更进一步的就是回迁户购买开发的房屋还有很大的优惠,回迁户都会多买一些改善居住或者投资炒卖,这样回迁户就要倒给钱了,回迁户多买回迁房的补差钱是开发商可以在未取得销售证和项目前期资金最紧张的时候取得的现金,对于想要空手套白狼的开发商来说具有非常重大的意义。在有不少拆迁户回迁不给钱甚至要补差的情况下,开发商取得土地证再贷款后资金就非常充裕了,不过在土地招拍挂和土地一级开发、二级开发分离的政策下,这样的做法需要政府的支持,不过在各地旧城改造过程中为了吸引投资,政府的各种配合和优待政策是层出不穷的。

再下一步的开发建设就需要施工队垫资了,虽然国家三令五申不允许垫资施工,但是这样的垫资活动早已经是施工队承接工程公开的秘密了,即使是政府的工程,为了政绩政府无钱强行上马、而由施工队预先垫资的情况也非常普遍,因此在我国施工垫资是非常常见的,施工款经常需要很长时间才能够拿回来。

施工队的垫资分为软垫资和硬垫资,硬垫资是施工方需要担保和垫付土地款中银行抵押贷款不足的缺口部分的,硬垫资是以施工质量保证款等名义出来的,由于当前施工企业被拖欠工程款日益严重,施工企业全行业资金严重紧缩而缺乏现金,硬垫资的情况近期已经非常罕见,而软垫资则是施工方不给开发商现金,施工方的垫资会转嫁到材料商和农民工的工资白条上,通过延期支付材料款和施工工资的方式来完成垫资的活动,由于这种垫资活动的存在,开发商的资金链条紧就是一个整体产业链的全面经济问题和农民工工资的社会问题,而不仅仅是一个开发商的问题。

对于垫资施工,各个节日成为了重要的时间节点,尤其是以春节为最,因为此时施工方的工人要结算工资回家过节,垫资的材料商也要结算工资并与厂家结算,因此这些节点都是开发商的关键节点,要尽量在项目运作资金时规划好资金来源,不得已也只有借高利贷,因此年关也是开发商的鬼门关,每到年节中国社会的资金都会很紧张,股市都要下滑,已经成为社会规律,对此影响最大的就是垫资施工。

垫资施工问题多多,但在政策法规中有一个非常重要的司法解释,那就是在房地产项目崩盘的时候,施工方是有优于银行抵押权的受偿权的,这样的规定使得施工方在垫资的时候没有回收款项的顾虑,助长了垫资的行为。垫资也使得施工费当中要计算高昂的施工财务成本,施工费的收取也会比正常的施工费用高很多,高出来的费用是比照社会融资利率来进行的,按照利率来计算也属于高利贷了,也是一个利率食利的过程。

施工垫资的时间周期一般是到开发商取得项目的销售证为止,在项目取得销售证以后就需要通过项目的预售款来完成项目开发的资金支付,项目预售款还贷款的同时还要支付施工费,因此在预售的时候尽快的销售就是关键,能够尽快销售成功的关键就是价格,因此会有期房与现房的巨大差价,开发商即使是知道未来房价会涨也会便宜地卖房,炒房团就是要套取这部分的差价。

对于销售证取得之前,如果没有施工方的硬垫资,开发商的日常现金来源也是要通过垫付和融资来完成,得到垫资的方向主要有两个,那就是物业公司和销售代理公司的垫款,虽然物业公司和销售代理公司的资金能力有限,但是他们的垫资足够维持开发商办公费用了,很多玩空手道的开发商是连办公费用这一点资金也没有的,这些垫款也是要在以后的房价和物业费中翻倍地拿回来的,也是一种资金利率高食利的交易。

在中国不断收紧银行贷款和加大调控力度的时候,新的融资渠道出现了,那就是要利用好保障房建设的政策进行资金运作了,2011年6月的地产股异动、保障房概念的暴涨就有这样的背景。

保障房的现金流怎样来的呢?首先是保障房建设的销售许可容易取得,政府对于保障房的要求比商品房松,预售可以收到资金,但更容易收到资金的不是预售而是申请预定,在开发商取得项目以后谁想要买保障房就要申请,就要缴纳一定的诚意金,这个诚意金虽然只有几万元钱,有时候才1万元,但是由于保障房的申请人极其众多,是几十人抢一套房子,这个诚意金甚至可以超过房款总额,而对诚意金的使用,不会像期房预售款的使用那样受到监控;预售商品房销售合同要备案,就要先偿还银行抵押贷款与之相应部分解除抵押,对于贷款购房的业主,预售款还需要银行额外留存约10%作为担保,直到房产证抵押登记办理到银行名下开发商才能够拿到这笔钱,开发商得到的预售款是要大打折扣的,因此通过收取保障房的诚意金筹措项目前期资金是最有利的。

开发商收取诚意金然后进行摇号的行为,就如同买卖彩票,保障房与商品房之间的差价就是大奖,对开发商来说资金所带来的利益就如同彩票发行那样巨大了,因此保障房与商品房混合开发是很多开发商愿意干的事情,对外捞取了响应政府政策号召的好名声,对内取得了大量低成本资金。而且一些不法奸商在保障房摇号过程中还会作弊,作弊以后私下高价倒卖渔利或者成为权力腐败的变相送礼房。保障房真正流入需求者手里的比例不高,政府支持保障房减免税费以外的成本是需要其他商品房承担的,从而会更加推高商品房的价格;利用保障房融资获利也是开发商重要的融资手段,所以保障房建设是难以降低房价的,保障房的低价格是需要商品房市场买单的。

在银行贷款被收紧的时候,开发商的高利贷也越来越多,对没有形成土地资产抵押的开发项目,产权质押和团购的融资就变得非常流行,产权质押也就是把自己的股权低价转让给高利贷者,然后等到有钱了再高价买回来,这样的做法是以合法的形式规避了国家对于高利贷的严控,目前特别得到外资的青睐,造成在调控下新设立的外资房地产开发企业出现了井喷现象。而以团购的形式,也是以合法的外衣规避非法集资和非法销售的手段,团购是假、融资是真的,这也是与炒房团一起配合的表演,这些做法资金成本更高,但是在调控越来越紧张的时候,这样的方式也越来越多。

由于有这样多的手法,开发商开发投资多少亿的楼盘,真正的自有资金是非常有限的,经常是空手套白狼,想一下万科这样的上市公司的资产负债率都达到了74%,其他一般开发商会是怎样的比例?这个比例不是他们资产负债表上的数据,很多融资和财务成本是不反映在上面的。对于上述开发商的各种空手道的做法,我们看到的就是各种高利贷的食利贯穿其中,空手道的成本需要高利贷的财务成本来体现,并最终由房价买单。

由于开发商投资的比例极低,实际上开发商根本没有降价的空间和选择,不要看当初拿地的成本如何,要看地价增长扣除税收以后是否跑得赢计算复利的高利贷利率,如果不是房价上涨跑赢高利贷的驴打滚利率,开发商在房价大涨的时期也要亏本,而他的投资资本也没有亏本的空间,降价百分之几亏个5-10%,开发商可能就已经血本无归、债台高筑了,亏1亿还是10亿都是一辈子还不起、没有什么区别。开发商就算自己可以接受一无所有,但要是让放高利贷的这群人亏本了,可不是大不了从头再来那么简单的事情,他们背后有各种势力会让欠债的开发商生不如死。这样的情况下就是把房子全部交给了高利贷者清盘让开发商血本无归滚蛋,高利贷者为了自身的利益不受损失也是不可能降价的。因此在开发项目空手道的模式下,房价没有降价空间,而开发商就是一群刀头舔血的赌徒。

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