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日志

 
 

房地产开发“小鬼难缠”话食利   

2012-09-05 20:16:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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很多人一谈到房地产开发,都在讲开发商能开发一个楼盘都是跟领导有特别好的关系,然后能拿到很便宜的地,然后就可以赚很多很多钱,而实际上在开发过程中真正难缠的是“小鬼”,开发商为打点这些“小鬼”花的钱经常比给领导的“好处”要多得多。

这是为什么?首先就是“小鬼”人多,环节也多,一个房地产项目开发下来大概是要盖几百个章的,但是每一个章的背后都有人,况且开发商不可能通过领导来搞定让全部的“小事”,领导最多给你审批一下让你能买到土地,解决的是“大事”,实际上开发商大量的行贿成本都是在和“小鬼”打交道当中花费的。

这种“小鬼”的第一类人是前面已经说了的拆迁钉子专业户。这钉子专业户里头有各种各样的关系,有各种各样的手段,有各种各样的黑恶势力,有各种各样的人,开发商能够强拆甚至打死的是没有后台、没有背景的人,有后台的人都是扒着有关领导当妖精找来索贡的,每一个妖精实际上都关联着神器,这个神器就是每个开发环节相关的权利图章,不花费成本是办不到的。

开发就如唐僧的漫漫取经路,路上遭遇的”小鬼”没有审批权,但是他在程序上可以要你的命,而且某种意义上讲他还不违法,大家可以把法律玩儿得很好,然后让你非常难受。比如说做某些审批工作,你要去报材料,材料如果报上去你能找到关系,找到什么领导就可以立即同意、批准,而且就算你没找着领导关系,你的行为完全合法,领导要想不批的话也很难,很多时候政府对于审批还有时间限定,就是等多长时间必须批,不批你也要给出合法的理由,对于完全合法的报件,无缘无故不批准是不行的。开发商开发一个项目需要几百个图章,除了关键的地方可能要找人通融,大多数属于合法的情况是不找人的,是按照正常程序走的,因为不可能几百个图章都是违法的,任何违法项目也是合法的环节占绝大多数。

在很多“衙门”门口,其实最难的是门难进,在最前排收件的人可能没有任何学历,所从事的工作就是你把材料整理整齐后他把材料归档上报,他就是把材料原封不动地交给领导,看似这样的人什么权力都没有,但是实际上是最有权力的,他拿的钱可能比领导拿的钱还要多,这是一般老百姓想象不到的。

这是为什么呢?你去给他交材料的时候他会挑毛病,以类似格式不符合规范等理由让你去修改,格式怎样是他自己定的,你朝西他说东,你朝东他说西,永远不会合适;而且还不一次说清楚,今天看一下发现一处不合适,马上给退回去修改,修改完这处拿过来看,再找出第二处不合适,让开发商再去修改。但是每次回去修改都很麻烦,而且这些材料得有很多部门盖章,还都得让你公司老总签字,甚至好多是让你公司的股东签一圈字,而老总和股东不可能永远待在某个地方等着让你去签字,就算你签完了人家挑你一个毛病然后你再重新再签一圈。这个事情折腾你一个月很容易,而且不违法不违规,你的材料不符合要求,没有报上件的话,并没有进入政府的审批时限,等于你的材料不按时间报,某种意义上讲责任全是你的。实际上就把你刁难的要死了,你送钱还要找着门子,怎么去找到门子很关键。

以前进古代衙门有陋规,现在来看有这个陋规还好,因为红包多少是固定的,规则也是清晰的,而当前“小鬼”们欲壑难填,索要的红包经常是没数的。著者本人原来去办企业的工商登记,总是被工商审查人员退回来,一会儿说这个不合格一会儿说那个不合格,跑了好多次,但是这事怎么办呢?当时著者长了点经验,一个人就在那儿蹲着,在那儿呆上一天就看着他怎么把别人踢回去的,看出门道自己避免,总算很快审查过去了,否则不知道跑多少次。但是后来有办理工商登记的中介了,中介来办事的跟收件的有特别的关系,很快就办好了,花点钱请中介就很有意义。

一个企业注册的小事都如此,几十亿的房地产开发会怎样?对于房地产主管衙门来讲不可能说在那儿蹲着看人家怎么办,因为一天也办不了几个件,怎么办呢?第一天去见他的时候要学乖,你要告诉他这个资料格式你不会做,请他给你推荐一个有关的咨询机构能帮你去做这个资料,每一个在门口收件的人他后头都有这种机构,让他推荐。他推荐了你到那个机构去,去了以后按照国家的收费标准支付给它一个咨询费,等你这些咨询费都交上了以后,你的报件自然而然马上就过。对领导来讲你这个格式写的有点不规范差那么点,他根本不会因为这个就把你打回来,因为格式跟他审批的内容完全无关,这就是“小鬼”的厉害;而开发所盖的每个章都基本上会有类似的事情。如果每个章给你推延一个礼拜,几百个章意味着几千天,十年这个房子都交不了工,你的损失多大,跟买房人怎么交待,更不要说政府有开发的时间限制,超过2年不开发还要收回土地。

对开发商来讲他会很清楚地把这帐算出来,宁可承担点费用也不让“小鬼”们退件来回跑。本来这“衙门”的“门童”要拖你时间的话,一拖能给你拖个3周,1周已经是很正常的了。那怎么办?乖乖地拿几十万元钱找人咨询去,这在中国叫懂潜规则,叫做会做人能上道儿。因为民间利率每天算下来经常是1/1000以上,晚交房的话开发商跟买房人的违约金也是1/10000到5/10000,而且跟买房人是按照销售额算违约金的,不是你投资额算的,这会是你投资额几倍的金额,一个楼盘被拖一天就是几十万,你的投资才是几个亿,你是根本赔不起的,所以这个地方开发商花的钱是非常多的,这是第一步,才是进门。

第二步“小鬼难缠”的地方在哪儿呢?那就是埋雷,什么叫埋雷呢?因为很多项目是你先报批了最后再验收的,你报批的时候领导不是具体的技术人员,他看不出来你可能哪个地方做的不规范不符合规则,不符合一些国家建设、消防安全的那些强制性规范,但是具体的工程人员知道。他知道了以后,在审的时候,他并不给你指出来,因为这东西审漏是很正常的,他要等到验收的时候再来处理你,这就要了你的命,为什么?因为验收的时候已经是工程建设完成了,你再改造费用巨大且时间拖长,甚至难以改造,更何况直接费用不是主要的,不能按时交房的索赔和违约的间接费用更加巨大,时间你也拖不起。

这个雷怎么办?开发商给政府报了政府没看出来,政府并不承担责任,因为他没有义务把开发商设计不合理不规范的地方在初审的时候就发现,他可以在验收的时候发现这些问题并要开发商整改,其中造成的损失他也不赔你;就算让他赔,他赔得了开发商改造的钱,赔不了你改造的时间和间接损失,还要给你小鞋穿。想要不被埋雷还是要“上贡”的,这个成本是非常高昂的。

对政府部门是否符合规范这个事情,因为开发商自己不是什么都懂,就算你懂的话也有可能工程技术人员会有失误,失误性地做错事这是难免的,当然也有可能你的工程技术人员跟人家一起要埋你的雷赚你的钱,这都有可能。所以开发商跟有关政府机关打交道时不要以为全是领导的作用,有些管技术的“小鬼”也很厉害,如果技术上真是有明确缺陷的,领导也不敢批,他如果松口让领导批的话,你给领导拿的钱也不能少了他,甚至要给他的更多。

政府部门的潜规则是:如果明明白白违反技术规范不敢批,模棱两可的可以批,因为都要顾虑权力竞争者拿着这件事抓把柄,违规的事情有关系一般也是办不成的,所以这里有关技术人员的埋雷也是很厉害的。况且很多技术规范的标准本身也是有一定范围的,谁按照范围的要求从严执行、谁的成本就会加大好多,这个自由裁量的范围也是各个政府部门里面的技术人员渔利的巨大空间。

此外建房项目工地所属地方政府管理部门也是很难缠的。比方说片警、居委会、城管还有交警,哪个也不是省油的灯。比方说开发商在施工的时候工地很容易扬尘,大车拉货进出难免漏点土,如果搞不好关系可以罚钱扣车,而正在施工的工程进料被限制耽误时间所造成的损失是巨大的,可以让你的水泥浇灌失败、凝固在车里,这都会产生巨大损失甚至让开发商的施工无法进行;但这些做法某种意义上都合法,因为法律这根底线是一个很宽的线,这个线的上延和下延差别会很大。

居委会也很厉害,他们会组织一些老太太说你扰民。本来房子是符合国家规范的,人家就是不让你盖,背后的组织都是当地的一些居委会或者旁边的业主委员会的有些人,这些人都得从你这儿得到一些相应的好处,这里头都是要花钱的,这个钱花的是不声不响,包括有些钱不是直接给他,跟他们去吃吃喝喝、唱唱歌等等等等也是花钱如流水。一个在建楼盘矗立在这儿,每一天都要跟流水一样地花钱。

再有一类小鬼,比如有很多水厂的、电厂的抄表工,不要小看他们,因为他们这些人有调表的权力,有不同的在建小区施工了,他就调慢给他好处的单位水表,调快不给他好处的单位的水表,然后还要罚款。电力也是一样,打点不到位,时不时地给你停停电或者停停水。尤其是在你水泥浇灌的时候,他一停电你的水泥灌了一半,再晚的话水泥要凝固的,你只有乖乖的拿钱摆平这些事。这里面的很多东西不是那么简单的,所有的工地都有一个自备电机,但是有些时候也不完全能解决问题。

某个地产开发项目一动工,方方面面的“小鬼”都会找上门来,有些开发商要明着花钱,比方说要找到咨询公司、通过咨询公司给他好处;有些是直接提着钱给他,但是现在开发商也为了合法化和安全,通过一个合法的形式,就像前面说的门口收材料的,最后他给你那个准备材料的有可能就是一个复印材料的人,甚至是一个小公司,某种意义上讲,在我们的有关政策监管部门眼中根本不属于权力需要被监管的范围,而这些细节现在已经成了这样一个潜规则的状态,是很难做到监管到位的。

所以说在市场经济条件下,政府不管反而是最好的;只要他管,就有寻租的空间,只要政府部门审批在,你只要报材料在,哪怕你是合法的,他中间都会有很多食利。中国的房地产监管越来越多,只要市场好,监管就越来越多,多一项就多挣一项的钱,这个是少不了。整体来讲这些花费都是灰色的,好多进不了你的成本,找的咨询公司有的也没有建委的资质,难以进入工程成本去,这些成本在明面上是看不到的。

最后相关的这些“小鬼”们要求开发商预留房子。大家说炒房子很多时候是资金炒,但是在中国更多的是权力炒,权力炒房子使得最后他得到的灰色收入洗白。权力怎么炒房子呢?也是空手套白狼,他就要求开发商按照开盘价把房子给他,然后他按开盘价签一个合同,但是他的钱不给开发商、或者只给开发商一点点定金,那么等房价涨了那他就卖出去了,卖出去的时候再给开发商钱,中间的差价套走了。

没有金刚钻别干房地产,不是所有人都能干的。为什么开发商有意跟炒房团合作不把开盘价做低,让老百姓买不到便宜房子?部分原因就是这些权贵是按照开盘价买房的,按照开盘价签的约不能说是行贿受贿。现在查处的地产弊案很多都是官员低价买房,都被抓了,但是第一线的“小鬼”们对于这样的尺度掌握的比贪官聪明多了,他们的做法是:以开盘价签了约,只是当时的钱晚给了点,甚至因为晚支付房款再象征性地付一些付款违约金,形式上合法了,这行为算什么腐败?

这样的留房炒作是很厉害的,北京很多的楼盘会出现退房率很高的情况,最后他们炒房把房子卖出去的时候退了房子,让谁买了把差价补给他再跟开发商重新签约,这个里面有些钱得的是不漏深水。开发商很大部分的房子都被这些人得走了,而且政府制订一些政策所谓的开发商不许捂盘不售,就是所有的房子必须要售,背后是这些房子开发商不能私留而必须给这些“小鬼”们留下,并不是卖给老百姓的,实际上便宜的是“小鬼”们,就是开发商的房源对“小鬼”们透明,他知道了房源想要买的话你必须售给他,还不给你钱,所以这是真正头疼的事情。

所以开发商要跟前面炒房团合作,对炒房团给很低的折扣,因为炒房团是能让他直接得到现金、得到资金的,尤其是在资金越收越紧的情况下是头等重要的一件事。

盖房子有很多老百姓看不到的花费,名义上讲都是开发商的利润、开发商的所得,而且这个所得支付这部分钱的话,还要支付非常高的税费变成税后所得,所以这样的情况下开发房子是不赚钱的却达到了洗钱的效果,开发商自己另外的一些灰色财富在此得到了合法的解释,现在大家热衷于房地产更重要的因素就是把灰色收入洗白,就是洗钱,所以你看到开发商帐面的利润很高,但是这些利润都给了灰色的人,但是自己有灰色收入填进来,就变成了灰色收入合法化。

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