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日志

 
 

土增税的避税乾坤大挪移  

2013-11-28 00:16:00|  分类: 3.8万亿,房产,土 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于土增税的避税,有专家说是配建酒店以此达到不清算的目的,立即遭到一些懂行者的痛击,因为即使是销售达不到85%,取得销售证超过3年以上的,税务局也是可以要求清算的,不过土增税确实是最容易避税的税种之一,对于避税的手段以及各种避税的情况,本人在这里给大家分析一下。

这里我们先看一下土增税的可以扣除的项目,看清具体的规定,我们就知道避税的边界在哪里了。土增税可以扣除的部分包括(1)取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费;(2)房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;(3)房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:纳税人能按转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除,否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;(4)转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏。

土增税的第一个避税点就是搞好钉子户的关系,有些地块不是净地,会有开发商安插的钉子户,这些所谓的钉子户是假钉子户,就是老板找来的穷亲戚等顶包的,给这些钉子户的补偿就都是可以逃避土增税的。这样的避税是连企业所得税和老板的个人所得税一起规避的。

其二就是加大工程的开支,工程的利润是不用缴纳土增税的,而且工程费用的营业税只有3%是超低的,工程的所得税也是核定的,这个核定一般也是很低的。很多开发商是与工程公司互相关联的,别看项目的承建方是央企等大建筑商,开发商的老板承包工程,是这些建筑商的承包人,利益输送非常隐秘。

其三就是财务费用的扣除了,对于利息的扣除如果是一般借贷则最高是10%,但银行贷款利息另外加5%的费用的计算方式是高于10%的,可以进行银行委托贷款而不是直接的企业借贷,而现在放开了小贷公司则是进一步的利好,因为他也属于金融机构,他的利率可以是银行利率的四倍,可以扣除的利息就更多了,本来是老板直接投入的,也要做成是小贷公司的贷款,以此在增值当中多扣除财务费用。大量的小贷公司老板就是开发商老板,开发商老板也是最热衷办小贷公司的人群之一。

对于上述的做法,总的一个规律就是乾坤大挪移,把应当缴纳土增税的增值部分,通过形式合法的利润转移,挪移到小贷公司、工程公司、钉子户等层面上,在这个层面上最多是多交一点所得税营业税,而对于开发公司是30-60%的土增税缴纳了以后也是要交所得税的,因此这样的挪移利润避税利益是巨大的。

对于房地产开发增值巨大的部分,增加成本能够多扣除的项目的乾坤大挪移所带来的意义大,不仅是扣除部分少缴了税,还要影响整个增值部分的累进纳税比例,对此我们也可以如下计算一下:

增值额超过100%的部分,税率是50%,速算扣除额是15%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,速算扣除数为35%。如果我们列出一个算式,对于成本A和增值B而言,在房屋售价当中增加X的成本,税收会有多少变化呢?假设增值B达到了60%,那么原纳税额=B*60%-A*35%,增加成本X后的新纳税额=(B-X)*60%-(A+X)*35%=原纳税额-X(35%+60%)=原纳税额-X*95%,这意味着支出多100元的成本,可以少缴的土增税达到95元!即使是对于增值达到100%的情况,同理多支出100元的成本土增税少缴65%。

看到了有这样大的效果,我们可以再度理解一下开发商建设五星级酒店的避税意义!在前面所说的不用清算不成立的情况下,建设五星级酒店更大的意义是在于增加了成本支出和扣除项目,开发商的建安成本在普通住宅是有限的,毛坯房土建也就是2000多,算上装修你能够把装修标准做到每平米3000块就是非常豪宅了,在二三线城市1000块以上税务局就不干了,但修五星级酒店,尤其是引进国际品牌管理团队,每平米的装修标准在2万以上是正常的,这样可以极大的来下来土增税缴税的额度,就如前面计算如果是增值200%以上的项目(如开盘7000成本5000最后涨价到均价17000的项目非常多,这项目的增值就超过200%了)五星级的豪华装修费的95%可以被减少的土增税抵消了。同时开发商以这样高的投资以及五星级酒店对于当地经济的带动为名,还可以要求政府对于酒店给优惠政策,酒店的土地优惠不说还可以减免酒店经营的税收等。

这里酒店的避税还有一个重要的漏洞在于这些酒店商场等物业开发商是不卖自用的,对于这些自用是视同销售,但只要开发商不转移产权,视同销售的所得税要缴纳但土增税是不用缴纳的,在这样的情况下开发商是可以把所有的酒店等物业建设成本均转嫁摊销到其他的商品房里面,五星级酒店本身变成了低成本甚至零成本,但为了少缴所得税,在五星级酒店的资产负债表上会计提土增税,但这些土增税是永远不要缴税的,即使是开发商要转让酒店了,开发商也是直接出售项目公司的股权而不是出售酒店产权变更过户。所以建设这样的酒店确实是开发商的避税利器,只不过书斋里面的专家没有说到关键点上。

土增税还有一个避税的手段就是利用预缴和企业的损失,这等于是要了税务局的脸!开发商的预缴比例是1-5%很低的,会出现大量计提的土增税,但开发商每一个项目是单独设立的项目公司,项目卖大部分以后留下车位和会所等不出手,这样面积就达不到85%销售,政府要求清算只有等到三年以后,但作为股东每年却可以合法的缴纳所得税后分红,税务局为了收取所得税还支持这样干,结果就是到三年的时候公司资产只剩下车位会所等,负债就是应缴税款和注册资本的所有者权益,这些资产同时还给股东有关的机构进行了抵押担保,公司的股东也已经过户换成了“顶老板”,也就是专门顶包当公司股东法人的老农民、穷亲戚等,公司已经成为了僵尸公司,税务局即使是要公司清算公司也没有钱缴税,公司没有偷漏税也没有抽逃注册资金,欠税罚款等对于公司没有意义,欠税实际收取不上来,所以税务局对此可以长达十年不清算,因为清算了的结果反而是税务局的税务坏账浮出水面不是税务局能够征税!

因此认识了这样的乾坤大挪移,就知道了土增税避税是容易的,税务局要说央视是“误读”也是有原因的,对此要解决,查账征收是很难的,有时候对于开发商的成本要按照国家工程概算搞一刀切和引入评估制,对于应当的纳税额增值额进行评估,就如西方征收房产税的时候进行的评估一样,这样的评估虽然麻烦,但是比查账是要简单的,而且有了评估结果之后,在开发商每售出一套房子的时候就可以征税,没有交税证明不给销售备案和办理产权证,就如增收二手房的土增税一样,没有完税证明无法办理房地局的产权手续。征税的很多思路是要完善的。

 

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