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日志

 
 

当年取消外销房有待重新商榷  

2013-07-08 09:28:00|  分类: 外销房,内销房,限 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于中国的奢侈品住宅,我们应当反思一下当年的政策,在当年取消外销房很不当,但对于取消内销房和外销房的差别的政策几乎是一夜间推出,根本没有给社会讨论的时间,也不允许社会进行讨论,尤其是这样的取消差别,我们可以看到的就是原来外销房与内销房是有巨大的差价的,政府对于内销还是外销的土地供应价格也完全不同,税收政策也不一样,这个政策是突然来了一个一刀切的。

对于取消外销房,我们可以看到的就是各种带路党和与海外勾结密切的势力在不断的叫嚣,在中国2003年非典的压力下施行的,在这以后外资大举进入了中国的楼市,这个进入以后在当今楼市的价格已经相对稳定的情况下仍然有很多倍的收益甚至10倍以上的收益,同时我们的汇率还从8.3左右升值到6块出头,外资赚取了房地产增值和汇率增值的双重利润,并且诞生了著名的段子说外国人到中国拿20万美元到中国买房,在玩了中国的山水和女人之后走的时候还要拿走40万美元等等,这个段子后来衍生出很多类似的版本。因此在没有了外销房对外国人放开以后中国经济实际上是损失很大的。

在中国进入深化改革的时期,在发展下买房进行了限购和限制外国人,但全部限购也是有一定的问题的,我们需要招聘外国专家,需要有房子留住他们;限购主要以户籍为依据,但中国高速发展的事情需要人口流动尤其是高端人口的流动,中国的崛起需要吸引高端人才,因此我们的政策需要的就是进行微调,对于取消外销房的政策进行反思,制定更加合理的政策。

中国当今的房地产已经发展到了普通商品和奢侈品分化的阶段,为此本人写过《中国住宅奢侈品在形成》一文,在有奢侈品存在的时代,应当对成为奢侈品的住宅进行政策调整,把针对普通住宅和针对奢侈品的政策区别开来。如果把奢侈品和保障品、必需品放到一起来管理,放到一起来制定政策,政策不出偏差才鬼呢!中国的房地产政策调控经常适得其反,也有这样的政策不到位的问题,中国的房地产只关注于平均,但中国之大偏差会极大,各地是很不均衡的,这一轮房地产涨价我们可以看到的就是国家不同地区差别很大的,是核心城市的房价快速涨势和很多地方不断出现鬼城同时出现的,这样的差别下怎么能够一刀切,怎么能够对于房屋的性质进行一个分类呢?

对于奢侈品住宅应当有特殊的政策,这个政策就是要如当年那样对于商品房的性质进行分类,有类似于外销房的豪宅和保障老百姓居住的保障房,这个保障房需要的是限制面积的大小和限购,不要如现在的保障房那样有那么多特别的补贴,造成真穷人买不起只有后门和公务员购买,造成社会中等收入的夹心层豪宅买不起保障房不让买,这个保障房的限制不在收入而在拥有量,如果有了豪宅就要把保障房卖出来或者出租来否则就要被征很高的房产税,而豪宅则可以随便购买,购买豪宅还可以外资来购买,但政府对于豪宅的土地增值和土地出让金可以收取的更高,以这部分更高的土地收益来支持在保障房层面让利给老百姓,能在政府的土地收入上做出不同的倾斜,同时把一些炒房者的房子都变成豪宅,出售的时候可能面临高额的税收。这些豪宅我们不要计入房价的统计,在拍卖出土地地王的时候也不会引发那么多的问题,现在老百姓的住房也盯住地王,似乎地王的价格就是给老百姓的价格,这与现实是很脱节的。

把房子分类的好处就是我们对于房地产的政策不是一味的堵而是有疏导的渠道,没有疏导的结果就是造成更大的问题和政策的失效,对于普通住宅和豪宅的一刀切是严重扭曲我们宏观调控的效果的!因为市场当中的资金你是赶不走的,你堵截的结果一定是堰塞湖越来越高,这样的门槛反而是带来了巨大的利益可以食利,资金会找到其他地方渔利,与此同时也造成本来应当是普通住宅的也豪宅化了。因为没有对于豪宅征税等政策,豪宅地王成为标杆,政府不愿意出现地王暂停很多土地的供应,而土地供应有在供需关系上催生价格更高的期待,普通住宅奢侈化就不可避免。

对于豪宅笔者认为就应当如当年的外销房一样采取不同的政策,在房屋的产权上就要有所区别,把大众的普通住宅与现在的经济适用房接轨,对于最贫穷需要救济的交给保障房来解决。现行的经济适用房与现实是脱节的,你要求买经济适用房的人群收入低,但收入低的人是买不起的,这认为的就是收入相对高的人作假买经济适用房,造成社会的夹心层,为了买经济适用房故意降低收入的逆向行为给社会的危害极大,而有了这样的分野以后,我们可以对一般住宅更加从严限购,而对于豪宅则可以放开,在资金上是有堵有疏,要堵住的是资金在普通住宅当中的渔利,疏导的是在豪宅当中给资金一个池子。

这些豪宅可以不限购但是要征重税,从炒房的土地增值税到所得税、契税,还有居住的房产税等都可以从严计征,从而给政府创造足够多的收入,尤其是对于建设豪宅的土地出让也是可以收取更高的土地出让金,对于普通住宅可以限房价竞地价限制政府土地收入,这部分收入可以通过豪宅的高收入取得,豪宅的土地出让可以不受限制和限购,当年的外销房就是这样的效果,当年在郊区的别墅也是这样的高出让金,现在搞所谓的一视同仁是社会有钱人的需求,等于让享受更多社会资源的有钱人与老百姓承担同样的社会义务,这是不公平的事情。

对于豪宅可以征收高额的房产税,这比征收普通存量房的房产税要合理,原因就是你以面积超标来收税的时候你会发现这些超标房也是市场上出租房的来源,对他们征税会导致税款转嫁承租人,让买不起房的低收入老百姓租房负担再度加大,但对于豪宅这样的高额税收则没有问题,而且对于豪宅政府没有应有的税收,对于社会是不公平的,因为我们对于不同城市的居住权有大量的政府补贴,就如北京政府补贴的地铁、教育、医疗一样,以前是户籍限制,现在则是住宅限制,推高北京房价的背后就有这些价值的体现,成为全国有钱人可以渔利的目标,对此这些价值应当在豪宅当中予以限制和征收。因此普通住宅是针对户籍人口和需要进入的人才的,外来的其他人就是应当以豪宅的特别税收进行限制,除了要限制购买以外还可以限制居住,必须承租这些被征税的房子,这些税收要抵得上政府给当地社会的补贴投入,否则就是存在政府资源被食利的情况。

对于这样的政策实施实际上很简单,除了原来的外销房恢复豪宅的特殊身份和提供按照豪宅开发的土地以外,可以把面积、价格、容积率等超标的房屋变成豪宅管理,还可以把外国人和外国居民持有的房子变成等同豪宅进行收税,还可以把使用海外资金购房的房子等同豪宅征税,最后再把买房为了汇出海外的房子纳入征税,这样的税收还有一个效果就是限制海外持有中国资产恶意做空外逃,他们资金外逃则必须要给中国缴纳足够的税收,因此前面那个美国人买房的段子就不会成立了。我们的经济政策保卫国家经济主权,不被外来资本渔利也是很重要的层面。

我们对于住宅奢侈品进行分类,很多人会反对认为这将形成实际的富人区加剧社会阶层的分化,但笔者认为这样的想法很幼稚,因为你不这样的区分,在特殊位置和有超额溢价的追逐下照样会有大量的开发商把开发的方向定位于开发奢侈品的豪宅,富人区是一定会形成的,反而是我们的政策失去了准星漏掉了税收,更有各种腐败分子可以方便的住在这些豪宅之中,我们如果是人为的进行了区分,则可以立法限制公务员居住这样的豪宅社区!

笔者建议区分豪宅和普通住宅,对于豪宅征税比原来的以人查房的操作成本是更低的,因为富人有权人有多少房技术手段要求高,还有人可以作弊,但以房定标准则不会,这个楼盘多少面积该交多少税是固定可以明确推算的,就如在营业税的时候国家收不上税因为你不知道过手几次该交几次税,改成增值税则可以通过GDP的变化来推算税收了,地方就难以给中央作弊,现在对于房子也是一样,以人查房的管理成本是不可回避的现实,尤其是跨省跨地区还有地方利益作祟。

而对于豪宅价格的统计,我们应当与必需品住房的统计分别统计的,对于中国的房价问题老百姓都盯住地王是不对的,政府的调控也盯住地王更是不对,这等于说我们说包包的价格按照爱马仕或LV的价格来说话,老百姓买不起爱马仕那不是包包价格的问题,豪宅等与普通住宅分类统计,普通住宅采取更严格的限制措施而豪宅采取更高的税收措施,这样才能把政府调控的作用发挥到最佳。

综上所述,我们要反思当年一夜间取消外销房的问题,借鉴外销房政策当年取得的经验,对于住房市场的调控应当把奢侈品豪宅区别出来,才有有疏有堵的政策,只有这样才能更好的发挥政府职能,解决房地产的实际问题。

 

 

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