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日志

 
 

物业管理行业风暴很可能快要来临  

2014-01-11 22:10:00|  分类: 物业管理,房地产, |  标签: |举报 |字号 订阅

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大家买房子一直处于非常揪心的状态,而买了房子物业的揪心状态一样的很难受,只不过在这一轮房价上涨的过程当中,人们对于物业的关心有一些淡忘了,而且对于物业行业是比开发商更弱势的群体,也成为了矛盾的出气筒。

在媒体上我们能够看到的对于物业管理的赞扬几乎是没有的,即便是看到也是为了宣传的软文,物业这个行业一直是被妖魔化的,人们对于物业普遍有抵触情绪,物业对于业主个人可能是强势的,但是在社会却是弱势的,是被普遍不理解的,甚至业主故意不交费也能够得到众多的同情,如果不托关系到法院走司法程序,法官内心一般是先入为主的认为物业公司理亏,如此环境反而让物业公司优质服务没有了动力。

物业公司被妖魔化是有历史原因的,在我们的商品房改革后国内才诞生了物业公司,以前是业主分担责任自己扫楼到单位负责职工宿舍公共开支的,物业公司刚刚诞生阶段是一个暴利阶段,同时对于物业公司的监管也是不足的,在暴利难以维持又无足够监管的情况下,物业公司违背职业道德甚至违法侵害业主利益的事情时有发生,业主与物业公司的矛盾爆发后政府完全站到了业主一边,物业公司的利润被限制,业主的权利政府帮助保护,确实起到了规范行业发展的效果,但这样的局面是依靠政府完成不是市场调节,现在是另外的问题在逐步的显现。

对于物业公司来说,现在已经从原来的暴利行业到了普遍亏本的状态了,或者说有些还是隐形亏损,因为账面是好看的,但实际上很多业主的欠费是收不回来的,一个小区有20%的业主不交费已经是很正常的了,追缴欠费不但司法成本很高,而且还可能有群体事件,一旦业主集体闹事,政府一贯的做法就是稳定为一切先平息了再说,这平息的结果就是不交费为代价,不交费成为了合理化,想一下政府已经明确给物业公司限定利润只能是物业费的10%,如果有20%的人不交物业费,物业公司怎么能够维持?

而对于物业打击最大的莫过于通胀和人力成本上涨,我们的通胀造成的各种相关原材料上涨不说,在中国经济发展下中国人力成本的上涨更是惊人的,十年前北京的小保姆是300块每月,现在你3000块也找不到人,物业的低端劳动力的成本就是干小保姆这样的人群,这使得原来定价是暴利的物业服务到现在已经是不合算了,控制定价的物业公司更难以维持,物业公司想要提高物业费,是基本办不到只有理论上的可能,直到现在我也没有听说国内有哪家物业公司成功的提高了物业费。对于新楼盘而言,一个楼盘有物业服务的背后是开发商给补贴,但开发商的补贴也就是补贴到开发商把房子成功卖光为止,那么下一步会如何?

成本难以为继,各种歪招就要出台,最多的是物业公司服务的缩水,服务少了业主更有不交费的理由,还有就是依靠车位,但车位想要涨价也是很难,而且小区很多车位不足,物业乱划车位后得不到车位的业主也有了不交费的理由,这些潜力也被业主的不交费最终抵消了,然后物业公司问题的大头就是占有折旧费了,小区的房子是五十年七十年,而小区的机电设备一般是10年,不更换也要大修,这些折旧费的现金流才是当今物业公司能够维持的关键,但很多小区在98年房改以后03年物业费用暴利时代结束后逐步到了大修更换期了,这些设备都快要到期了,到时候怎么办呢,这才是我所说的风暴就要来了,物业的隐患会有一个集中的爆发期,而物业成本涨价也要让物业公司的现金流难以为继,物业公司跑路的现象会集中出现。

物业公司跑路现在已经是时有发生,如果大面积暴发物业公司跑路,对于社会稳定就是重大的影响,政府对于物业公司的政策就要转向,而对于业主,只有尝到了没有物业公司的滋味,才会从新定位物业公司,小区某些人的不交费实际上侵害的是业主的整体利益,就如美国对于不交物业费是很严厉的,可以把你房子都卖掉的。这是一个不破不立的过程,在这个过程之后,才会有物业行业更好的明天,物业行业将出现奢侈品服务,出现品牌和服务的分化,会有物业公司的大规模的兼并重组,大型物业连锁集团将要出现,改变物业公司普遍围绕项目设立规模很小的局面,物业的收费也会分化,对于豪宅的物业服务就是奢侈品就是要高费用,政府人为限制物业公司利润率不通过市场调节资源,出现前面种种问题,需要通过危机的集中爆发来解决。

所以笔者认为当前物业行业是风雨欲来的状态,物业行业只有经过风暴的洗礼,整个行业进一步市场化,通过市场调节来解决问题,把应当归于市场的还给市场。

 

 

 

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